„Asset-Manager mit Strukturierungskompetenz“

Erschienen am 13. Februar 2012

Eric Romba vom VGF sieht die Emissionshäuser im Wandel zu „Asset-Managern mit Strukturierungskompetenz“. Betont wurde auf der VGF-Tagung besonders die Bedeutung des institutionellen Geschäftes, das für das Jahr 2011 auf 1,04 Mrd. Euro beziffert wird. Ist es den Initiatoren geschlossener Fonds inzwischen gelungen, in das institutionelle Geschäft einzusteigen?

Die VGF-Zahlen liefern eigentlich eher Belege, die Zweifel daran aufkommen lassen. Denn laut VGF-Statistik wurde rund eine Milliarde Euro im institutionellen Geschäft platziert, die zu rund 80% von drei Häusern stammen, die traditionell ohnehin in diesem Bereich zu Hause sind (KGAL, CFB, HIH). Allerdings ist auch diese Zahl interpretationsbedürftig. Unternehmen wie beispielsweise Jamestown, Real I.S. oder die Hahn-Gruppe, die im vergangenen Jahr zusammen mehr als eine Milliarde bei institutionellen Investoren platziert haben, gingen nur deshalb nicht in diese Statistik ein, weil darin nur KG-Modelle berücksichtigt wurden. Immobilien-Spezialfonds nach dem Investmentgesetz, Luxemburger Vehikel – wie FCPs oder SICAVs – oder ein offener Fonds, wie ihn Jamestown in den USA aufgelegt hat, wurden in der Statistik nicht erfasst. Das heißt:

  • Die Kompetenz einiger Häuser im institutionellen Geschäft ist sogar deutlich höher, als es die Statistik verrät.
  • Andererseits kann man die Zahl der Initiatoren, die hier einen wirklich relevanten Umsatz getätigt haben, an zwei Händen abzählen.

Der weit überwiegenden Mehrheit der Initiatoren ist es nicht gelungen, im institutionellen Geschäft Fuß zu fassen – und wird es meiner Meinung nach auch nicht gelingen. Denn die vom VGF zu Recht betonte Asset-Kompetenz ist eben nur bei wenigen Häusern vorhanden. Institutionelle Investoren warten nicht auf Initiatoren geschlossener Fonds.

Umgekehrt gilt: Wer in einem bestimmten Asset-Segment einen guten Trackrecord und eine hohe Kompetenz hat – so wie etwa Jamestown bei US-Immobilien oder Hahn im Segment des großflächigen Einzelhandels – dem gelingt dann auch der Sprung in die Liga der Institutionellen. Diejenigen, die dort erfolgreich waren, haben entweder einen Bankenhintergrund (KGAL, CFB, HIH, DWS, LHI) oder eine Spezialkompetenz in einem ganz bestimmten Marktsegment.

Wenn man vom Geschäft außerhalb des klassischen Geschäftes mit Publikumsfonds spricht, wo sind die größten Chancen? Bei deutschen Institutionellen sehe ich einen extrem großen Verdrängungswettbewerb. Schon heute gibt es 31 Kapitalanlagegesellschaften, die Immobilien-Spezialfonds auflegen. Bis zu zehn weitere befinden sich bei der BaFin in der Warteschleife. Dabei ist das Mittelaufkommen für Immobilien-Spezialfonds in den vergangenen Jahren eher gesunken als gestiegen. Erfolgversprechender ist es, wenn Initiatoren mit Asset-Kompetenz den Weg zu ausländischen Institutionellen suchen. Diese suchen derzeit händeringend nach deutschen Immobilien. Den meisten Initiatoren fehlt jedoch der vertriebliche Zugang zu diesen Investoren. Daneben ist jene Gruppe von Investoren besonders interessant, die sich zwischen den Retail-Investoren und den Institutionellen bewegen, jedoch näher bei den Institutionellen liegen, nämlich Family Offices und vermögende Privatpersonen. Wir haben bereits mehrere sehr erfolgreiche Veranstaltungen mit Vertretern dieser Gruppe durchgeführt (die nächste findet am 28.März statt, Programm anfordern unter info@immobilienrunde.de), und hier zeigte sich, dass insbesondere das Interesse an Immobilienprodukten bei den Familiy Offices extrem hoch ist.

Was zeigen die VGF-Zahlen noch? Viele Initiatoren, die vor einigen Jahren noch eine große Rolle spielten, sind komplett vom Markt verschwunden. Die Banktochter Macquarie etwa, die mit ihrem Infrastrukturfonds im Jahr 2006 fast 700 Mio. Euro platzierte, hat 2011 0,0 EK platziert. Ideenkapital platzierte 2007 noch 317 Mio. Euro, hat das Neugeschäft aber inzwischen komplett eingestellt, ebenso wie die HGA Capital, die im Durchschnitt der Jahre 2004 bis 2008 immerhin 110 Mio. Euro EK eingesammelt hatte.

Misst man die durchschnittlichen Platzierungsergebnisse (auf Basis der Feri-Zahlen) der Jahre 2004-2008 an dem 2011 platzierten EK, dann verzeichneten viele einst führende Initiatoren einen massiven Rückgang zwischen 70 und fast 100 Prozent (Lloyd, HCI, MPC, Wölbern, DCM, Dr. Peters). Schaut man genauer auf den Bereich der Immobilienfonds, dann ergibt sich ein ähnliches Bild. Unternehmen wie DCM oder SHB, die einstmals zu den Marktführern bei den geschlossenen Deutschland-Immobilienfonds gehörten, haben nichts mehr oder nur noch sehr wenig platziert. Bei einigen Initiatoren, die 2011 nicht oder kaum am Markt vertreten waren (IVG, US-Treuhand, Sachsenfonds) ist dies sicher nur vorübergehender Natur, diese werden weiterhin eine Rolle spielen. Andere sind dagegen dauerhaft vom Markt verschwunden, weil sie sich durch Flops wie Dubai-Fonds oder Riesenradfonds diskreditiert haben (DBM, ACI).

Zu den Siegern gehörten diesmal die geschlossenen Deutschland-Immobilienfonds, die – im Vergleich zum Jahr 2008 – das platzierte EK mehr als verdoppeln konnten. Ist damit ein langfristiger Trend gebrochen? Haben die Auslandsfonds dauerhaft an Bedeutung verloren? Das glaube ich nicht. Erinnern wir uns: Der Marktanteil der Deutschland-Immobilienfonds am Gesamtmarkt der geschlossenen Immobilienfonds ging laut Feri von 1994 bis 2007 kontinuierlich zurück, und zwar von 97,9% (1994) auf einen Tiefstand von 28,2% im Vor-Lehrmann-Jahr 2007. Erst danach stieg er an, und zwar vor allem wegen der Verunsicherung der Anleger über die Situation am US-Immobilienmarkt und der Flucht in das als sicher geltende Heimatland Deutschland. 2011 betrug der Marktanteil der Deutschland-Immobilienfonds bei den geschlossenen Immobilienfonds 73,8% (VGF). Was manchmal vergessen wird: Es ist erst zehn Jahre her, dass mit US-Immobilienfonds sogar mehr EK platziert wurde als mit Deutschland-Immobilienfonds (im Jahr 2002 platzierten US-Fonds laut Feri 2,07 Mrd. Euro, Deutschlandfonds 1,98 Mrd. Euro). Wenn sich die Lage in den USA stabilisieren sollte und sich die Euro-Krise zuspitzt, könnten US-Immobilienfonds wieder ein Comeback erleben. Immerhin legten geschlossene Auslandsimmobilienfonds in diesem Jahr wieder um 10% zu.

Bei Schiffsbeteiligungen bin ich dagegen skeptisch. Denn anders als bei US-Fonds, mit denen Anleger ganz überwiegend gute oder sogar sehr gute Erfahrungen sammelten, haben viele Anleger mit Schiffsfonds eine Menge Geld verloren. Der Imageverlust ist ähnlich hoch wie er einstmals bei Ostimmobilien-Fonds war, die wegen der negativen Erfahrungen der Anleger im Grunde bis heute tot sind. Auch bei den Schiffsfonds wird es bestenfalls fünf Jahre dauern, bis die Wunden langsam verheilen und man mit guten Argumenten bei den Anlegern wieder Gehör findet.

Was erwarte ich sonst für den Markt der geschlossenen Fonds?

  1. Es ist die Zeit der Innovationen. Clevere Initiatoren arbeiten bereits an Alternativen zum KG-Modell, so etwa an Asset-Bonds (Doric) oder an Fonds in der Hülle einer Lebensversicherung (Voigt & Collegen). Jamestown hat die wohl bedeutendste Innovation erreicht und es durch eine spezifische Verknüpfung des institutionellen Geschäfts mit dem Retailgeschäft erreicht, zwei zentrale Probleme der Branche (EK-Zwischenfinanzierung, Platzierungsrisiko) für sich zu lösen. Initiatoren wie Hamburg Trust arbeiten an innovativen Vergütungsmodellen, die eine stärkere Interessenkongruenz zwischen Anlegern und Initiatoren bringen – eine wichtige Voraussetzung, um wieder neues Vertrauen zu gewinnen.
  2. Viele kleinere Initiatoren haben sich immer noch nicht auf die AIFM eingestellt und unterschätzen dieses Thema nach wie vor. Sie werden entweder – soweit möglich – bestimmte Funktionen auslagern oder vom Markt verschwinden. Wem es beispielsweise nicht gelingt, die von der AIFM geforderten Risikomanagementsysteme zu etablieren, der wird einfach „wegreguliert“ werden. Unsere Veranstaltung zum Thema „Risikomanagementsysteme für Immobilienfonds“ am 18.4. wird zeigen, dass das Thema einerseits komplexer ist, als viele es sich vorstellen, es andererseits jedoch durchaus Lösungen gibt (Programm der Veranstaltung anfordern: info@immobilienrunde.de).
  3. Jene Initiatoren, die wirklich über eine Asset-Kompetenz verfügen, werden sich zunehmend den Bereich der Familiy Offices sowie der vermögenden Privatpersonen erschließen. Allerdings stehen sie vor der eminent wichtigen Positionierungs- und Kommunikationsaufgabe, sich gerade NICHT mehr als „Initiatoren geschlossener Fonds“ darzustellen, sondern – hier hat Eric Romba absolut Recht – als „Asset-Manager mit Strukturierungskompetenz“.
Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.

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