Auf dem Weg zum Land der Eigentümer

Erschienen am 26. Mai 2014

Traditionell ist Deutschland das Land mit der niedrigsten Wohneigentumsquote. Nur die Schweiz hat eine noch geringere Quote. In anderen Ländern, etwa in USA, Spanien, Polen, Frankreich oder Großbritannien, liegt die Quote deutlich höher, teilweise bei bis zu 80 Prozent.

Die steigenden Mieten, die niedrigen Zinsen, das Fehlen von Anlagealternativen und die Verunsicherung durch Euro- und Finanzkrise, haben in den letzten Jahren dazu geführt, dass Wohneigentum immer beliebter – und trotz steigender Preise – auch immer erschwinglicher für viele Deutsche geworden ist.

Die Politik hat keinerlei Beitrag dazu geleistet, die Eigentumsbildung zu fördern. Im Gegenteil. Die Kommunen sind die schlimmsten Treiber beim Bauland-Wucher und heben zudem die Grundsteuer massiv an. Die Länder treiben die Grunderwerbsteuer in immer neue Höhen und verteuern damit die Transaktionskosten beim Wohnungskauf. Im Bund wird eine Mietpreisbremse eingeführt, damit Mieten wieder attraktiver wird als Kaufen. Förderungen, wie etwa die Eigenheimzulage, die es Schwellenhaushalten ermöglichen sollte, Eigentum zu bilden, wurden schon vor Jahren abgeschafft. Wenn jetzt die Eigentumsquote steigt, dann nicht wegen, sondern trotz der Politik.

Deutschland ist ein Mieterland, so hieß es bisher. Die Politiker richteten und richten sich deshalb ausschließlich nach den – wirklichen oder meist nur vermeintlichen – Mieterinteressen. Deutschland wird jedoch zunehmend ein Land der Eigentümer. Und das ist gut so. Internationale Vergleiche zeigen, dass Deutsche – im Vergleich zu anderen europäischen Ländern – vergleichsweise geringe Vermögenswerte besitzen. Dies liegt ausschließlich an der im Vergleich zu Ländern wie Italien und Spanien weitaus geringeren Wohneigentumsquote. Andererseits ist Deutschland besonders negativ von der demografischen Entwicklung betroffen. Die gesetzliche Rentenversicherung bedeutet für viele heute junge Menschen die programmierte Armut im Alter. Der sogenannte Generationenvertrag ist in Wahrheit ein Vertrag zu Lasten Dritter. Und die Politik erhöht die Lasten künftige Generationen durch Gesetze wie die „Rente mit 63“ – natürlich stets unter dem Postulat der sogenannten sozialen Gerechtigkeit.

Die private Altersvorsorge, so wie sie die Deutschen traditionell über Jahrzehnte betrieben, ist dazu kein Korrektiv. Im Gegenteil. Der Großteil des Geldes steckt in Kapitallebensversicherungen, die wiederum zu 80% auf renditeschwache Anleihen setzen und meist weniger als zehn Prozent in Sachwerten wie Aktien und Immobilien anlegen. Immer mehr Lebensversicherungsgesellschaften werden massive Probleme bekommen. Und die einstmals prognostizierten Ablaufsummen sind von keiner Gesellschaft mehr einzuhalten.

Deshalb wäre es so wichtig, dass die Menschen im Alter wenigstens mietfrei wohnen. Es ist gut, dass sich immer mehr Deutsche für die eigenen vier Wände entscheiden. Auch wenn Ökonomen immer wieder vorrechnen wollten, der Kauf eines Eigenheims oder einer eigenen Wohnung seien angeblich unwirtschaftlich. Die gesparte Miete – steuerfrei – braucht sich hinter der Verzinsung anderer Anlagen aktuell jedoch nicht zu verstecken. Wichtiger noch: Die Tilgung ist das beste Sparprogramm und zwingt den Wohnungseigentümer zu einer Spardisziplin, die die meisten Menschen sonst nicht haben. Deshalb ist längst durch wissenschaftliche Untersuchungen belegt, dass selbst Menschen mit ansonsten gleichen Einkommensverhältnissen im Alter sechsmal mehr Vermögen besitzen, wenn sie frühzeitig Wohneigentum bilden.

Eine Gefahr sehe ich allerdings in den niedrigen Zinsen. Diese verleiten viele Menschen dazu, Wohneigentum zu erwerben, die es sich bei deutlich höheren Zinsen nicht leisten könnten. Was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft und der Wohnungseigentümer dann nur wenig getilgt hat, aber mit massiv gestiegenen Zinsen konfrontiert ist? Dieses Problem könnte zu einer Zeitbombe werden. Lesen Sie diesen Kommentar noch einmal in zehn Jahren! Sie wissen, ich werde Sie dann daran erinnern.

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.