Boom bei offenen Fonds wird anhalten

Erschienen am 12. März 2007

Im Jahr 2000, auf dem Höhepunkt der Mittelabflüsse von offenen Immobilienfonds (-2,82 Mrd. Euro, das war bis dahin der höchste Abfluss in der Geschichte der Immobilienfonds), hatte ich bekanntlich als einziger Marktbeobachter – zum Erstaunen aller Marktteilnehmer – ein grandioses Comeback der offenen Immobilienfonds vorausgesagt. In den Jahren, als die Mittelzuflüsse dann ihren Höhepunkt erreichten (2002 und 2003 sammelten sie 14,9 bzw. 13,7 Mrd. Euro ein, die bis dahin höchsten Zuflüsse in der Geschichte der Immobilienfonds), hatte ich – zum Verdruss vieler offener Immobilienfonds – sehr hohe Mittelrückflüsse und eine dramatische Vertrauenskrise vorhergesagt, die dann ja bekanntlich auch eingetreten ist.

Vergangenes Jahr, nachdem die offenen Fonds von Januar bis April ca. acht Mrd. Euro (!) verloren hatten, soviel wie noch nie zuvor in ihrer Geschichte, habe ich, wiederum zum Erstaunen vieler Marktteilnehmer, erneut ein Comeback der offenen Immobilienfonds vorhergesagt (siehe NEWS vom 24.4.2006 und vom 17.7.2006). Bei meinem Ausblick am 11.12.2006 hatte ich geschrieben, dass die offenen Fonds „im kommenden Jahr mit hohen Mittelzuflüssen rechnen“ können.

Ein wichtiger Grund dafür ist meine Theorie des „Rückspiegel-Investments“, die die regelmäßigen Leser der NEWS kennen: Anleger richten sich (obwohl das oft nicht besonders klug ist, aber es ist so), bei ihrer Anlageentscheidung vor allem an der Performance der Fonds in den letzten Monaten bzw. im vergangenen Jahr aus.

Im Ergebnis der extremen Yield-Compression, die zu einer Höherbewertung der Immobilien führt, sowie auch durch realisierte Verkaufsgewinne haben viele offene Fonds wieder gute oder sogar ausgezeichnete Ergebnisse eingefahren, was zu erwarten war. Selbst höhere Liquiditätsquoten bei jungen Fonds wirken nicht mehr so stark belastend, seit es möglich ist, am Geldmarkt drei bis vier Prozent zu erzielen. Das HANDELSBLATT berichtet am 5.3., dass nach den Angaben von Feri neun der 28 Immobilienfonds eine Performance von mehr als fünf Prozent ausweisen. Der grundbesitz-global erreichte sogar fast 8%, mehrere andere Fonds liegen deutlich über 6%.

Rentenfonds, deren extremen Boom ich an dieser Stelle ebenso vorhergesagt hatte wie die Mittelabflüsse der vergangenen Monate, hatten in den Vorjahren vom „Rückspiegel-Investment“-Effekt profitiert. Warum profitieren die Aktienfonds nicht vom „Rückspiegel-Effekt“, obwohl sie in den letzten Jahren stark zugelegt haben? Weil die Anleger misstrauisch sind und ihnen der Schock der Jahre 2000/2001 noch tief in den Knochen steckt. Sie trauen der Sache mit den Aktien nicht so recht und setzen weiterhin eindeutig auf Sicherheit. Neben Geldmarktfonds, die eher als Geldparkstation dienen, kommen offene Immobilienfonds und Rentenfonds in Frage.

Meine Erwartung für dieses Jahr? Die Zuflüsse zu den offenen Immobilienfonds werden mit hoher Dynamik weitergehen. Die gestiegene Volatilität der Börsen wird die Immobilienfonds weiter begünstigen. Ich erwarte auch in den nächsten Monaten insgesamt Mittelzuflüsse in Milliardenhöhe. Auch die REITs werden die Aufwärtsbewegung bei den offenen Fonds nicht stoppen können, denn sie richten sich eher an ausländische institutionelle Anleger als an deutsche Privatanleger.

Wann ist der Boom bei den offenen Immobilienfonds zu Ende, wann gibt es wieder Mittelabflüsse? Die offenen Immobilienfonds müssen jetzt investieren und die Immobilien zu sehr niedrigen Renditen einkaufen. Wenn die Renditen wieder steigen (wann das sein wird, weiß niemand), wird die Performance leiden. Wenn die Fonds klug sind, bereiten sie bereits jetzt die Anleger auf eine vergleichsweise höhere Volatilität vor, die künftig eher der Volatilität von Rentenfonds als von Geldmarktfonds ähneln dürfte. Einige Fonds haben ihre Portfolios bereinigt und die Qualität ist gestiegen. Manche Fonds haben dagegen ihre Perlen verkauft und die Qualität ist gesunken. Derzeit wird alles von den Effekten des Renditeverfalls und der hohen Nachfrage an den internationalen Immobilien-Investmentmärkten überdeckt. Ich hoffe vor allem, dass die hohen Mittelzuflüsse nicht wieder zu dem unangenehmen, überhöhten Selbstbewusstsein (auch Arroganz genannt) führen, das früher für die offenen Immobilienfonds so charakteristisch war. Bescheidenheit und die Fähigkeit zu selbstkritischer Distanz wären gerade jetzt, wo es wieder aufwärts geht, eine Zier für die offenen Immobilienfonds.

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.

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