Das Mietensenkungsgesetz der SPD

Erschienen am 28. Januar 2013

Regt sich die Branche mal wieder reflexartig auf? Sind die Vorschläge der SPD zur Mietendeckelung in Wahrheit halb so schlimm?

Ich finde, die Branche regt sich viel zu wenig auf. Würden die SPD-Vorschläge umgesetzt, dann wäre das der gravierendste und schlimmste Einschnitt für Immobilieneigentümer, den es jemals in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland gegeben hat. Dagegen verblasst alles andere, was wir in den letzten Jahrzehnten erlebt haben, – und dies war genug.
Zunächst einmal zur Erinnerung:

  • Von 1989 bis Ende 2005 wurde die degressive AfA sukzessive reduziert, von zunächst 7% p. a. auf zum Schluss 4% p. a., um sie dann ganz zu streichen: Ein gravierender Einbruch des Mietwohnungsneubaus war die Folge – und die steigenden Mieten jetzt sind eine der Auswirkungen davon.
  • Die Spekulationsfrist wurde ab 1.1.1999 von zwei auf zehn Jahre verlängert.
  • Mehrfach wurde die Erbschaft- und Schenkungsteuer für Immobilien erhöht, insgesamt um mehrere 100%.
  • Die Grunderwerbsteuer wurde zunächst von 2% auf 3,5% erhöht und nunmehr in den meisten Ländern auf 4,5% oder sogar noch höher.
  • Die Kappungsgrenze wurde bereits 2001 von 30% in drei Jahren auf 20% in drei Jahren reduziert. Nunmehr wird sie auf 15% in drei Jahren reduziert – nach den Vorstellungen der SPD auf 15% in vier Jahren.

Das alles ist jedoch harmlos im Vergleich zu den Vorschlägen, die die SPD jetzt gemacht hat. Denn faktisch werden dadurch Immobilieneigentümer dazu gezwungen, bestehende Mieten drastisch zu senken. Ich spreche daher von einem Mietensenkungsgesetz.

Das wird auch in den kritischen Reaktionen meist gar nicht erkannt: Der SPD-Vorschlag, die Anhebung der Mieten bei Neuvermietungen auf 10% gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begrenzen, täuscht auf den ersten Blick, denn es geht tatsächlich nicht um eine Begrenzung der Erhöhungsmöglichkeit, sondern um staatlich verordnete massive Mietsenkungen: Die Mieten bei Neuvermietungen haben in den vergangenen Jahren zumindest in den Städten immer deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen. Wenn die Neuvermietungsmiete vor Inkrafttreten der von der SPD geforderten Begrenzung beispielsweise 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen hat, wird der Eigentümer nach dem Auszug dieses Mieters gezwungen, die Miete um 10% gegenüber dem Niveau des letzten Mietvertrages abzusenken, da Neuverträge eben nur noch 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Darum geht es in Wahrheit! Flächendeckend müssten in allen Großstädten die Mieten bei Neuvermietungen gesenkt werden, was übrigens wiederum die ortsübliche Vergleichsmiete reduzieren würde und damit zu einer Abwärtsspirale bei den Mieten führte.

Ich empfehle daher, dass wir in der Branche, um Klarheit in die Diskussion zu bringen, künftig nur noch von einem Mietensenkungsgesetz sprechen, wenn über die Forderungen von Mieterbund und SPD diskutiert wird.

Auch die Reduktion der Kappungsgrenze von 20% auf 15% (durch CDU/CSU und FDP) bzw. der Vorschlag der SPD, diese auf vier statt auf drei Jahre zu beziehen, ist weit weniger harmlos, als es auf den ersten Blick erscheint. Das Argument, 3,75% p. a. sei eine Mietsteigerung, die ohnehin in den vergangenen Jahrzehnten in Deutschland im Durchschnitt nie erzielt worden sei und deshalb sei der Vorschlag harmlos (siehe oben), ist nur auf den ersten Blick überzeugend. Mieten steigen eben nicht linear gleichmäßig pro Jahr um einen bestimmten Prozentsatz.

Ein Blick auf die tatsächliche Entwicklung der letzten Jahrzehnte belegt dies: Mieten stagnierten über viele Jahre oder sanken sogar, um dann in einigen Jahren – sozusagen als Nachholeffekt – deutlich zu steigen. Letzteres erleben wir derzeit. Ein Beispiel: Die Bestandsmiete stagniert über einen Zeitraum von fünf Jahren, sinkt danach für drei Jahre um je 2% p. a. In den folgenden drei Jahren steigt sie um 5% p. a. Letzteres wäre künftig nicht mehr möglich. So verlaufen jedoch Mietentwicklungen über einen längeren Zeitraum tatsächlich.

Und was ist mit dem Inflationsschutz? Wenn, wie von manchen befürchtet, irgendwann die Inflationsrate auf 4-5% p. a. oder mehr steigt und die Mieten nur noch um 3,75% steigen dürfen, bedeutet dies eine massive Entwertung für Immobilieneigentümer. Oder glaubt man im Ernst, die Politik würde dann die Deckelung der Kappungsgrenze zum Wohle der Vermieter wieder aufheben?!

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.

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