Die Allianz denkt in die richtige Richtung

Erschienen am 3. Februar 2014

Institutionelle Investoren beklagen, es gebe zu wenige Immobilien bzw. die Immobilien seien zu teuer. Das stimmt – jedoch nur dann, wenn man einen so einfallslos-eingeschränkten Anlagehorizont hat wie die meisten deutschen Versicherungen. Sie kaufen ganz überwiegend in Deutschland – oder auch mal in London und Paris. Sie beschränken sich auf sogenannte Core-Immobilien. Sie meiden konsequent Immobilienaktien und REITs. Und da sie alle das Gleiche tun bzw. nicht tun, schütteln sie dann den Kopf über die irrsinnig gestiegenen Preise.

Einige Beispiele für die oftmals verfehlte Anlagepolitik:

  • Vor zehn Jahren verkauften die meisten Versicherungen (so auch die Allianz oder die MEAG) ihre Wohnungen zum 12fachen, weil diese angeblich zu wenig Rendite brächten. Heute kaufen sie wieder Wohnungen, aber zum 20fachen. Ein tolles Timing! Sogenannte B-Städte, in denen nach wie vor attraktive Wohnungsinvestments möglich sind, werden dabei konsequent ignoriert.
  • Und was ist mit Immobilienaktien? Fehlanzeige! Weniger als ein halbes Prozent der Immobilienanlagen deutscher Institutioneller stecken in Immobilienaktien. Dabei gibt es gut gemanagte Immobilien-AGs wie Patrizia, GSW, Deutsche Wohnen, LEG NRW, Deutsche Annington, Euroshop und eine Reihe kleiner, attraktiver Gesellschaften. Deutsche institutionelle Investoren wird man in deren Aktionärskreis kaum finden. 95% der Anleger in deutschen börsennotierten Immo-AGs sind Ausländer. Deutsche Versicherungen kaufen lieber kleinteilig „Core-Immobilien“ zum 20-25fachen, statt im großen Stil bei den Wohnimmobilien-AGs einzusteigen.
  • Der Home Bias bei Immobilieninvestments ist extrem. Die Zukunftsmärkte Asiens werden ebenso konsequent ignoriert wie der professionellste Immobilienmarkt der Welt, die USA. Laut Feri tätigen deutsche Institutionelle nur 0,6% ihrer Immobilieninvestments im asiatisch-pazifischen Raum und nur 6% in Nordamerika, dafür jedoch mehr als 60% in Deutschland. Eine geradezu absurde Asset-Allocation. Dabei kann man über REITs oder REIT-Fonds hervorragend beispielsweise in asiatische Immobilien investieren. In Hongkong, Singapur und Japan gibt es zahlreiche attraktive REITs.
  • Zurück zu Deutschland: Jahrelang haben die meisten Versicherer sehr einseitig nur auf Büroimmobilien gesetzt. Erst in den letzten Jahren wurde im größeren Stil – endlich – in Einzelhandelsimmobilien investiert. Und nur wenige Versicherer sind heute in die attraktive Assetklasse der Unternehmensimmobilien investiert, obwohl diese einen wesentlich höheren Cashflow bringen als die so beliebten Büroobjekte in Core-Lagen.

Die Klage, es gebe zu wenige Immobilien und diese seien zu teuer, ist lächerlich. Zumal man ja dennoch gleichzeitig weiter Staatanleihen kauft. Dabei war der Rendite-Spread zwischen Immobilien und Staatsanleihen niemals höher als heute – zugunsten der Immobilien! Ginge es danach, was „zu teuer“ ist, müssten die Versicherungen den Kauf von Staatspapieren einstellen. Und Immobilien gibt es genug: Man muss nur ausgetretene Pfade verlassen.

Die Allianz scheint dies erkannt zu haben: Mehr Immobilienaktien, mehr Investments außerhalb des Europaraums: Die Richtung stimmt. Da traditionell in Deutschland die meisten Versicherungen das nachmachen, was die Allianz vormacht, besteht Anlass zur Hoffnung. Die Vertreter der Immobilien-AGs sollten daher die Gunst der Stunde nutzen und sich nicht mehr einfach damit abfinden, dass deutsche Institutionelle sie ignorieren.

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.