Die Kapitulation

Erschienen am 31. Januar 2011

Die Victoria ist nur ehrlich und konsequent – ehrlicher und konsequenter als viele andere Gesellschaften. Sie kapituliert und stellt ihr Neugeschäft („vorübergehend“) ein. Mit der Einstellung des Neugeschäftes räumt man im Grunde genommen ein, dass man unfähig ist, mit einem angemessenen Risiko angemessene Renditen zu erzielen. Dies ist eigentlich jedoch genau der Auftrag, den Lebensversicherungsgesellschaften zu erfüllen haben.

Die Victoria ist keineswegs ein Einzelfall. Seit Jahren habe ich an dieser Stelle immer wieder davor gewarnt, dass die deutschen Lebensversicherungen mit ihrer absurden Anlagepolitik (80-90% werden in Anleihen investiert) an die Wand fahren werden. Manch ein Leser, der diese Kritik für übertrieben hielt, wird jetzt durch die tatsächliche Entwicklung eines besseren belehrt.

Viele Bundesbürger, denen man noch vor zehn Jahren eine Lebensversicherung mit dem Versprechen verkauft hat, diese werde dauerhaft 7% Überschussbeteiligung erwirtschaften, werden ein böses Erwachen haben. Erst entpuppten sich die Einzahlungen in die gesetzliche Rentenversicherung als gigantische Fehlinvestition mit Mini-Rendite (oder sogar negativer Rendite) und jetzt zeigt sich, dass auch die private Altersvorsorge nicht hält, was die Versicherer versprochen haben. Für viele Menschen ist eine schlimme Altersarmut programmiert, weil die staatliche Rentenversicherung ebenso versagt hat wie die mit Abstand wichtigste und beliebteste Form der privaten Altersvorsorge.

Die Versicherer weisen achselzuckend auf den Kapitalmarkt hin, den man nicht ändern könne. Aber sie sind selbst schuld, weil sie eine der primitivsten Anlageregeln, nämlich „nicht alle Eier in einen Korb“ zu legen, sträflich missachtet haben. Mit einer lächerlichen Quote von etwa 3% Aktien und 3% Immobilien kann man weder einer längeren Niedrigzinsphase noch einem möglichen inflationären Szenario etwas entgegensetzen.

Wenn die Gesellschaften jetzt verkünden, sie wollten ihre Immobilienquote erhöhen, dann kommt diese Ankündigung erstens viel zu spät und zweitens wird dies kaum etwas ändern. Wenn die Immobilienquote z.B. von 3% auf 5% steigt – was ändert dies an der Gesamtverzinsung des Portfolios? Eine massive Ausweitung der Immobilien- und Aktienquote entgegen stehen jedoch die Anleihe-Verliebtheit der Versicherungsgesellschaften sowie bald auch die neuen Regulierungen von Solvency II, die es noch schwerer machen, in Immobilien zu investieren. Es ist wie so oft – auch in anderen Bereichen: Staatliche Regulierungen, die mehr Sicherheit für die Anleger bringen sollen, erhöhen in Wahrheit die Risiken!

Hat die Immobilienbranche die Chance, die ihr daraus erwächst, dass sich ihr einstmals schärfster Konkurrent um die Gunst der Anlegergelder in einer schweren Krise befindet, bereits ausreichend erkannt und genutzt???

Die Bundesbürger schichten jedenfalls schon sukzessive um – und es profitieren beispielsweise die Zinshäuser, wie nachstehender Bericht zeigt:

Zinshäuser gefragt wie selten zuvor

Berlin belegt mit 2 Mrd. Umsatz Spitzenplatz

Wie die FTD vom 25.1. sowie die BÖRSEN ZEITUNG und die IMMOBILIEN ZEITUNG vom 27.1. berichten, werden Mehrfamilienhäuser bei Investoren immer beliebter. Dies sei das Ergebnis einer Studie des Center for Real Estate Studies (CRES) im Auftrag des IVD. Erstmals sei die Entwicklung der Zinshausmärkte in den 40 bevölkerungsreichsten deutschen Städten von 2007 bis 2010 untersucht worden. „In vielen Städten werden 20-30% des gesamten Immobilienumsatzes in Zinshäuser investiert“, so Jürgen Michael Schick vom IVD.

Zurückzuführen sei die hohe Nachfrage auf mangelnde Anlagealternativen und die Suche privater wie institutioneller Investoren nach Sicherheit und Qualität. Vor allem in München und Hamburg sei das Angebot an Zinshäusern sehr gering, und der starken Nachfrage stünden beinahe keine verfügbaren Objekte gegenüber. Dadurch sei beispielsweise 2010 der Umsatz in der bayerischen Hauptstadt um 25% gesunken. Im Durchschnitt erzielten Anleger bei Zinshäusern Renditen zwischen 4% und 5%. In vielen Innenstadtlagen seien Anleger sogar bereit deutlich geringere Renditen in Kauf zu nehmen, da der Kapitalerhalt hier im Vordergrund stehe.

Die hohe Nachfrage, eine nicht ausreichende Neubautätigkeit und das in vielen Städten knappe Angebot von Wohnhäusern haben laut IVD im vergangenen Jahr die Preise deutlich steigen lassen. „2011 werden die Preise weiter steigen“, so Schick. Insgesamt seien 2009 Zinshäuser für rund 8,5 Mrd. Euro gehandelt worden. Der Großteil der Transaktionen entfalle nach wie vor auf die Ballungszentren. So führe Berlin die Rangliste mit 2 Mrd. Euro Umsatz an, gefolgt von München mit rund 1,1 Mrd. Euro und Hamburg mit etwa 687 Mio. Euro.

Der Umsatz in den Städten mit mehr als 550.000 Einwohnern summiere sich auf knapp 6 Mrd. Euro, was einem Anteil von 70% des gesamten Transaktionsvolumens des Zinshausmarktes entspreche. In Städten zwischen 300.000 und 550.000 Einwohnern betrage der Mehrfamilienhausumsatz 1,39 Mrd. Euro (16%) und in Städten zwischen 200.000 und 300.000 Einwohnern 1,2 Mrd. Euro (14%). Bei den durchschnittlichen Kaufpreisen führten die Großstädte ebenfalls die Rangliste an. Die teuersten Objekte lägen mit durchschnittlich 4,8 Mio. Euro für ein Mietshaus in München. Hamburg liege mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1,8 Mio. Euro an zweiter Stelle, gefolgt von Berlin mit einem durchschnittlichen Umsatz von 1,4 Mio. Euro pro Objekt. Für alle 40 Städte zusammen habe das CRES einen Durchschnittspreis von 0,7 Mio. Euro errechnet. „Betrachtet man die durchschnittlichen Umsätze pro Objekt, wird das Ergebnis zwar immer noch von den Großstädten dominiert, es finden sich jedoch auch kleinere Städte wie zum Beispiel Karlsruhe unter den Top Ten“, erläutert Schick. Der durchschnittliche Umsatz pro Transaktion mache deutlich, dass gerade auch Privatpersonen aktiv in diesen Markt investieren könnten. Bei einem Eigenkapitalanteil von 30% könne schon mit einem verfügbaren Vermögen von ca. 200.000 Euro ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus erworben werden. („Wohnimmobilien als Assetklasse“ – hierzu findet eine Veranstaltung der Berliner Immobilienrunde statt: Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de)

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.

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