Die wundersamen Zahlen der kleinen Wirtschaftswunder

Erschienen am 4. Oktober 2011

Die Imagekampagne des VGF für geschlossene Fonds („kleine Wirtschaftswunder“) entwickelt sich immer mehr zu einer „Eigentor-Kampagne“. Nachdem zunächst zahlreiche Fachmedien kritisch berichtet hatten und dann die FAZ (16.9.) die Kampagne zum Anlass nahm, über die Schattenseiten geschlossener Fonds zu berichten, folgte vergangene Woche (26.9.) ein weiterer extrem kritischer Artikel in der FINANCIAL TIMES DEUTSCHLAND. Auch in diesem Artikel wird die Kampagne keineswegs – wie von den Machern der Kampagne eigentlich erhofft – zum Anlass genommen, die geschlossenen Fonds als „kleine Wirtschaftswunder“ zu feiern, sondern es wird vor allem auf die lange Liste gefloppter Beteiligungsmodelle hingewiesen. Zudem heißt es in dem Beitrag, mehrere VGF-Mitglieder hätten inzwischen massive Zweifel an der Kampagne geäußert und diese als „peinlich“ bezeichnet.

In der Kampagne wird, was inzwischen mehreren Fachjournalisten unangenehm aufgefallen ist, zudem mit zweifelhaften Zahlen operiert. Unter der Überschrift „Geschlossene Fonds in Zahlen“ heißt es in der VGF-Broschüre, der Anteil geschlossener Immobilienfonds, die zwischen 1990 und 1999 aufgelegt wurden und die „das angelegte Vermögen der Anleger vermehrt haben“, liege bei genau 71,6 Prozent. Das Problem: Diese Zahl beruht auf einer Auswertung von Leistungsbilanzen, doch solche Bilanzen werden von den allermeisten der in den 90er Jahren aktiven Anbieter gar nicht veröffentlicht! Die Zahl bezieht sich also – ohne dies für den Leser kenntlich zu machen – auf eine positive Selektion einer Minderheit der Anbieter und ist damit in keiner Weise repräsentativ. Man muss dabei gar nicht in den Anfang der 90er Jahre zurückgehen (von den damals aktiven Initiatoren sind inzwischen fast alle vom Markt verschwunden). Nehmen wir mal die im Jahr 1999 sieben erfolgreichsten Initiatoren und schauen, was aus denen geworden ist: Dann werden Licht und Schatten in der Welt der Beteiligungsmodelle deutlich. Hier zunächst die Top 7-Initiatoren:
1. IBV
2. Jamestown
3. Deutsche Grundbesitz
4. Banghard
5. Fundus
6. Falk
7. Kapital Consult
Von diesen Initiatoren veröffentlichen heute nur noch zwei eine Leistungsbilanz – weil alle anderen ihr (Neu-)Geschäft mit geschlossenen Fonds einstellen mussten. Jamestown und DWS (als Nachfolger der Deutschen Grundbesitz) haben beide eine sehr transparente und sehr gute Leistungsbilanz. Die 23 aufgelösten Vermietungsfonds bei Jamestown brachten den Anlegern im Schnitt 18% p. a., die drei aufgelösten Real Estate Private Equity-Fonds sogar noch mehr. Auch die DWS glänzt mit vielen guten Fonds (besonders die Shoppingcenter-Fonds mit der ECE) und berichtet sehr transparent auch über jene Fonds, die weniger gut liefen. Diese beiden Beispiele zeigen, wie attraktiv geschlossene Fonds tatsächlich sein können. Doch leider sind sie die Ausnahme.
Was ist mit den anderen der Top 7 aus dem Jahre 1999? Die IBV, seinerzeit unumstrittener Marktführer, trug bekanntlich durch ihre Fonds maßgeblich zur massiven Krise und Fast-Pleite der Bankgesellschaft Berlin bei. Zunächst wurden Anleger mit umfassenden Garantien gelockt, welche später dann jedoch nicht eingehalten wurden. Die ganze Geschichte fand ihr Ende, nachdem der Anlegeranwalt Schirp mit einem LKW voller Klagen bei Gericht vorgefahren war… Auch für die Banghard-Anleger, damals Nr. 3, endete die Sache wenig erfreulich: Egon Banghard wurde wegen Betruges in 61 Fällen zu einer Ge-fängnisstrafe von 3 ½ Jahren verurteilt und die meisten Anleger verloren ihr Geld. Fundus, damals Nr. 4 im Initiatoren-Ranking, veröffentlichte im Jahr 2002 die letzte Leistungsbilanz – damals wurde berichtet, dass 88% aller Fonds schlechter liefen als prospektiert. Inzwischen schlägt sich Fundus-Chef Jagdfeld mit Anlegeranwälten wegen der Fonds Adlon und Heiligendamm herum, eine Leistungsbilanz wurde nie mehr veröffentlicht. Nr. 6 unter den Anbietern war Falk – der Namensgeber des Hauses und weitere Geschäftsführer wurden im März 2010 nach der Insolvenz des Unternehmens ebenfalls zu mehrjährigen Haftstrafen verurteilt. Und auch bei der Nr. 7, nämlich Kapital-Consult, hatten die Anleger wenig Freude – seit Jahren kann man von zahlreichen Prozessen um die damals aufgelegten „Dreiländerfonds“ lesen. Dies waren – wie gesagt – nicht irgendwelche „schwarzen Schafe“, sondern wir haben hier nur über das Schicksal der sieben Ende der 90er Jahre mächtigsten Fondsinitiatoren berichtet.
Die in der Kampagne verwendeten Zahlen sind also irreführend, weil sie auf einer Selektion der besten Anbieter beruhen, nämlich jener Minderheit von Initiatoren aus den 90er Jahren, die heute nicht pleite ist und die heute noch eine Leistungsbilanz veröffentlichen. Auch die anderen Zahlen, mit denen in der VGF-Kampagne „gut Wetter“ für die Fondsbranche gemacht wird, sind zumindest missverständlich. So wird stolz verkündet, das Volumen aktiv gemanagter geschlossener Fonds liege bei 198.348.950.000 Euro. Eine beeindruckende Zahl, die Genauigkeit suggerieren soll und die deshalb in riesigen Ziffern über die ganze „Wirtschaftswunder“-Webseite geht. Wie genau ist diese Zahl jedoch wirklich? Es handelt sich hier um die schlichte Aufsummierung der seit Beginn der Erhebungen von Stefan Loipfinger platzierten Fonds. Ob das Fondsvolumen heute 198 Mrd. Euro beträgt oder beispielsweise 100 oder 70 Mrd. Euro (letzteres ist sehr viel wahrscheinlicher), weiß niemand, weil – außer der DWS – meines Wissens kein Initiator jährlich die aktuellen Anteilswerte von unabhängigen Dritten ermitteln lässt. Auch die aktuellen Immobilienwerte werden nur von sehr wenigen Initiatoren (wie der IVG) angegeben. Was besagt es jedoch, wenn z. B. ein 1993 aufgelegter Fonds mit einem Büroobjekt in Leipzig damals ein Volumen von „100“ hatte? Erstens waren das damals schon nur 80, da die Weichkosten abzuziehen sind, die keiner „aktiven Verwaltung“ bedürfen. Zweitens ist es sehr wahrscheinlich, dass die Immobilie heute weniger wert ist als damals. Wie viel ist der Fonds heute wert? 20%, 30% oder gar 0%, weil das Eigenkapital vernichtet wurde? Die Addition der historischen Zahlen des platzierten Eigenkapitals bzw. des Investitionsvolumens sagt über den heute tatsächlich verwalteten Wert der Assets rein gar nichts aus. Und deshalb sind die vom VGF immer wieder angestellten Vergleiche z. B. zum aktuellen Wert von Investmentfonds irreführend, denn im einen Fall liegen aktuelle Marktwerte vor, im anderen fehlen diese. Was würde man von Aktienfonds halten, die ihr aktuell verwaltetes Volumen aus der Addition der historischen Einkaufswerte von vor 20 Jahren berechnen?
Noch irreführender ist die Behauptung, fast alle seit dem Jahr 2000 aufgelegten Immobilienfonds liefen gut. Die kühne Behauptung des VGF, 97,4% der seit 2000 aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds hätten „das angelegte Vermögen der Anleger vermehrt“, hält einer Nachprüfung nicht stand. Da – wie erwähnt – die aktuellen Anteilswerte der Fonds und der Immobilien überwiegend gar nicht bekannt sind, kann man seriöser Weise auch keine Aussage darüber treffen, ob das Vermögen der Anleger nun vermehrt worden ist oder nicht. Was wir haben, sind – bei jenen Initiatoren die Leistungsbilanzen veröffentlichen – allenfalls Zahlen über die Einnahmeüberschüsse oder über die Ausschüttungen. Ein Blick in die Leistungsbilanz des transparentesten Anbieters (DWS) zeigt jedoch deutlich, dass dies nur von beschränkter Aussagekraft ist, denn hier finden sich beispielsweise Fonds, die fast die ganze Zeit prospektgemäß ausschütteten, deren Anteilswert aber dennoch nur bei 50 Prozent liegt. Dem stehen dann andere Fonds entgegen, wo der Anteilswert bis zu 900% (!) liegt. Leider veröffentlichen andere Initiatoren entsprechende Zahlen nicht. Es wird vielmehr behauptet, diese Anlage sei besonders „stabil“, ein Eindruck, der jedoch nur daher rührt, dass eben die aktuellen Werte nicht ermittelt werden.
Solange die Branche solche Zahlen nicht ermitteln lässt, sind alle Aussagen über die Performance spekulativ. Und selbst wenn sich die im VGF organisier-ten Initiatoren dazu entschließen sollten, den aktuellen Wert der Fondsanteile zu ermitteln, bliebe immer noch das Problem, dass eben von den allermeisten in den letzten 30 Jahren tätigen Initiatoren keinerlei Zahlen vorliegen. Ich fin-de, die – so schätze ich – 1,5 Mio. Euro, die der VGF für die Kampagne „kleine Wirtschaftswunder“ ausgibt, wären viel besser in eine Untersuchung über die Performance geschlossener Fonds investiert worden als in Plakataufsteller, auf denen verkündet wird „Wir retten die Welt“.
So ziemlich jede Zahl, mit der im Rahmen der Kampagne argumentiert wird, um die Wundereigenschaften geschlossener Fonds zu „beweisen“ ist fragwürdig: So wird in der Wirtschaftswunder-Broschüre stolz verkündet, die „durchschnittliche Rendite von Schiffsfonds im Krisenjahr 2009“ habe 1,9% betragen, obwohl das BIP in diesem Jahr um 4,7% geschrumpft sei. Nun, gemeint sind mit den 1,9% wahrscheinlich die durchschnittlichen Auszahlungen, was jedoch mit „Rendite“ nicht das Geringste zu tun hat. Es ist wieder derselbe Punkt: Hätte man den aktuellen Wert der Schiffsbeteiligungen 2009 ermittelt – was aber nicht geschieht – dann wären bei ziemlich allen in den Jahren davor aufgelegten Fonds Minuszeichen zu lesen gewesen, was übrigens den Initiatoren nicht anzurechnen ist, sondern ein logisches Ergebnis der Entwicklung der Schiffsmärkte. Würde ein Initiator von Schiffsfonds im Emissionsprospekt die jährlichen Auszahlungen mit „Rendite“ bezeichnen, dann würde dies zu Recht von jedem Wirtschaftsprüfer beanstandet, da dies irreführend ist. Was würde man von Aktienfonds halten, die ihre aktuellen Ausschüttungen als „Renditen“ verkaufen und dabei den Wertverlust verschweigen, um auf diesem Weg zu beweisen, wie toll sie trotz Börsenhausse dastehen?
Durch Fonds, die nicht gut performen, hat die Branche in letzter Zeit viel Vertrauen verloren. Hinzu kam in den letzten Jahren eine Reihe von Skandalen – ob nun Falk, Dubai oder aktuell BAC. In dieser Situation muss es in der Kommunikation vor allem darum gehen, neues Vertrauen aufzubauen. Die Kampagne erreicht genau das Gegenteil. Mit der Verbreitung fragwürdiger Zahlen ist der Branche der geschlossenen Fonds gar nicht gedient, sondern hiermit wird das Misstrauen nur zusätzlich geschürt. Damit fügt sich auch dies in das Gesamtbild der inzwischen von vielen Journalisten und Marktteilnehmern sogenannten „Eigentor-Kampagne“. Die vielen im VGF organisierten Initiatoren, die einen gut Job für ihre Anleger gemacht haben, tun sich mit der Kampagne und dem Herausstellen fragwürdiger Statistiken keinen Gefallen. Was die Werbeagentur anlangt, die die Kampagne gemacht hat, so nehme ich zu deren Gunsten an, dass ihr die hier erwähnten Zusammenhänge aufgrund von mangelndem Fachwissen unbekannt oder unverständlich sind.
Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.

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