Drei Irrtümer über die Mietpreisbremse

Erschienen am 16. Dezember 2013

Neulich habe ich an dieser Stelle die psychologischen Mechanismen der Selbsttäuschung in der Branche beschrieben. Viele Immobilieneigentümer wollen nach wie vor nicht wahrhaben, dass die Mietpreisbremse für Wiedervermietungen kommt – und dass diese in der Tat empfindliche Auswirkungen für viele Vermieter haben wird.

Irrtum Nr.1: „Wer weiß, ob die Mietpreisbremse überhaupt kommt“ – diese Meinung hat man bis vor kurzem noch oft gehört. Die Begründungen für den Zweifel waren vielfältig. Einer „Begründung“ wurde Samstag die Basis entzogen, nämlich der Glaube, die SPD-Mitglieder würden die Koalition ablehnen. Aber selbst dann, wenn das geschehen wäre – was hätte es geändert? Die Mietpreisbremse für die Neuvermietung steht im Programm von allen im Bundestag vertretenen Parteien. Und sie ist zudem ein Wahlversprechen, das – aus Sicht der Politiker – „nichts kostet“. Ich bin bereit, jede Wette einzugehen, dass die Mietpreisbremse kommt (und wäre natürlich glücklich, wenn ich die Wette verliere, denn schließlich bin ich selbst Vermieter).

Irrtum Nr. 2: „Man kann ja noch gar nicht sagen, wie die Mietpreisbremse aussehen wird.“ Natürlich: Es gibt noch keinen Gesetzentwurf. Aber der Text im Koalitionsvertrag ist sehr konkret: Die Mietpreisbremse wird für Wiedervermietungen gelten und die Miethöhe darf dann entweder so hoch sein wie bei der letzten Vermietung oder aber maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Und sie wird nicht überall gelten, sondern dort, wo es – vermeintlich – Wohnraummangel gibt. Dies wird auch der Kern eines Gesetzes sein. Natürlich gibt es zahlreiche Unklarheiten über die konkrete Ausgestaltung, z.B.: Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete definiert, wenn es keinen Mietspiegel gibt? Wie wird der Mietspiegel künftig berechnet? Wie und von wem wird bestimmt und begründet, ob es einen Wohnraummangel gibt? Ab wann ist von der „umfassenden Modernisierung“ auszugehen, die es dennoch erlaubt, die Miete anzuheben?
Über diese und andere Fragen werden wir bei der BERLINER IMMOBILIENRUNDE am 27.Januar ausführlich diskutieren (Programm anfordern: info@immobilienrunde.de).

Irrtum Nr. 3: „Es wird zahlreiche Möglichkeiten geben, die Mietpreisbremse in der Praxis zu umgehen, deshalb wird sie sich in der Praxis nicht gravierend auswirken.“ Tatsächlich höre ich jeden Tag neue Ideen, wie man in der Praxis die Mietpreisbremse aushebeln könnte. Das geht von der separaten Vermietung von Mobiliar bis zu gefakten Vorverträgen für den letzten Mietvertrag, der ja das obere Limit für die Wiedervermietung darstellt. Nur: Das mag für den Kleinvermieter hie und da funktionieren. Aber große Wohnungsgesellschaften können und werden so nicht agieren. Und zudem wird der Mieterbund sehr genau darauf schauen, welche Umgehungsmöglichkeiten es gibt und über die Medien „Aufklärungsarbeit“ leisten, um den Vermietern, die so agieren, einen Strich durch die Rechnung zu machen.

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.