In der Schuldenfalle – oder: Warum die Immobilienpreise weiter steigen werden

Erschienen am 17. Januar 2011

Sowohl das HANDELSBLATT als auch die FINANCIAL TIMES DEUTSCHLAND haben vergangene Woche auf Seite 1 in großen Lettern die wachsende Inflationsfurcht thematisiert. Anlass waren Bemerkungen des EZB-Präsidenten Trichet (der Preissteigerungen allerdings nur als vorübergehendes Phänomen wertete) sowie vor allem auch ein drastischer Anstieg der Erzeugerpreise um 5,8%. Dabei ist die offizielle Inflationsrate für die Verbraucherpreise zwar leicht über die von der EZB gesetzte Zielmarke von zwei Prozent gestiegen, aber damit noch durchaus moderat.

Normalerweise reagieren die Zentralbanken bei steigenden Inflationsraten mit steigenden Zinsen. Doch diesmal ist die Situation eine grundlegend andere: Selbst wenn die Zentralbanken steigende Preise und Inflationsgefahren erwarten würden, wären ihnen die Hände gebunden. In Europa wie in den USA.

In Europa ist es deshalb fast unmöglich, die Zinsen anzuheben, da dies Wackelkandidaten wie Portugal, Griechenland und Spanien in massive Probleme bringen würde. Sie könnten sich dann am Kapitalmarkt nicht mehr refinanzieren. Die Euro-Krise ist längst nicht überwunden, sondern wird sich weiter zuspitzen, weil die wirtschaftlich gebotenen Sparmaßnahmen in den überschuldeten Ländern politisch nicht durchzuhalten sind. Wer mittel- und langfristig eine strikte Haushaltsdisziplin in Ländern wie Griechenland, Portugal oder Spanien erwartet, ist ein Phantast.

In den USA ist eine Anhebung der Zinsen ebenfalls unwahrscheinlich. Erstens würden damit noch mehr Hausbesitzer in den Ruin getrieben, zweitens wäre mit einer Zinsanhebung die Refinanzierung von US-Bundesstaaten und amerikanischen Städten durch Anleihen gefährdet. Viele Kommunen und Bundesstaaten in den USA – keineswegs nur Kalifornien – stehen im Grunde schon jetzt kurz vor dem finanziellen Kollaps. Selbst ein Arnold Schwarzenegger, der bis Ende des vergangenen Jahres in Kalifornien regierte, musste dort erleben, dass die Macht der Interessengruppen so groß ist, dass eine finanzielle Sanierung unmöglich ist. Warren Buffett erklärte bereits vor einigen Jahren Schwarzeneggers Dilemma so: „Er hat nicht viel Spielraum. In Washington können sie Geld drucken, in Kalifornien nicht. Und dann kommt ein Haushaltsgesetz hinzu, das eine Zweidrittelmehrheit verlangt. Da hat er es dann also mit Leuten zu tun, die komplett gegen Steuern sind, mit Leuten, die gegen neue Steuern sind und mit Leuten, die gegen Sparen sind. Da eine Zweidrittelmehrheit zu bekommen ist extrem schwierig.“ Kalifornien ist nur die Spitze des Eisbergs. Der Kapitalmarkt verliert derzeit in den USA rasant das Vertrauen in kommunale Anleihen und eine Zinsanhebung würde zur Eskalation führen. Deshalb sind der Fed selbst dann die Hände gebunden, wenn die Inflationsraten in den USA steigen würden.

Es ist nicht zu erkennen, wie die Staaten mittel- und langfristig der Schuldenfalle entkommen können. Massive Kürzungen der Sozialausgaben, die eigentlich notwendig wären, führen zum Machtverlust der Regierungen und zu schweren sozialen Konflikten und politischen Verwerfungen. Eine Rückführung der Schulden ist ohnehin ausgeschlossen, obwohl sich kein Politiker getraut hat, diese bittere Wahrheit auszusprechen. Es bleibt nur der Weg, die Schulden durch eine bewusst in Kauf genommene oder herbeigeführte Inflation zu beseitigen. Eine „Alternative“ dazu wäre nur eine Währungsreform, und da erscheint eine Inflation vermutlich aus Politikersicht als das kleinere Übel.

Da immer mehr vermögende Anleger genau dies befürchten, ist ein Preisanstieg für alle Anlageformen, denen Inflationsschutz zugesprochen wird, wahrscheinlich. Hinzu kommt die Verlockung der niedrigen Hypothekenzinsen, die selbst Immobilien mit außerordentlich niedrigen Renditen als attraktiv erscheinen lassen, weil sich immer noch ein positiver Hebel darstellen lässt. Aus all diesen Gründen werden auch die Immobilienpreise weiter ansteigen.

Wer sehr langfristig denkt, dem würde ich derzeit empfehlen, inflationsgeschützte Anleihen zu kaufen. Eine Inflationsfurcht ist in den Preisen dieser Anleihen noch nicht eskomptiert. Wer solche Anleihen – als Ergänzung zu Immobilien, Gold und Aktien – kauft, sollte allerdings nicht mit kurzfristig steigenden Kursen rechnen. Aber auf lange Sicht sehe ich einen attraktiven Zeitpunkt, hier zu investieren. Eine Einschränkung möchte ich dennoch machen: Sollten die Zinsen tatsächlich deutlich steigen, ist auch bei inflationsgeschützten Anleihen mit einem Kursverlust zu rechnen (so wie bei allen Anleihen). Der Vorteil gegenüber anderen Anleihen liegt jedoch darin, dass bei einem Zinsanstieg und einem damit verbundenen Anstieg der Inflationserwartungen die Kurse von inflationsgeschützten Anleihen steigen werden, was den negativen Effekt bei steigenden Renditen kompensiert oder – bei hohen Inflationserwartungen – idealerweise überkompensiert.

Allerdings wäre ein Zinsanstieg gefährlich für alle Sachwerte – für Aktien, weil deren Kurse nachgeben würden und für teuer gekaufte Immobilien, weil beim Auslaufen der Zinsbindung der Kapitaldienst nicht mehr geleistet werden kann. Derzeit hängt also vieles an den niedrigen Zinsen, die schon aus diesem Grunde vermutlich nicht so bald steigen werden wie dies die meisten Marktteilnehmer erwarten.

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.

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