Konsequent aufs falsche Pferd gesetzt

Erschienen am 2. April 2012

Schaut man sich die Portfolien offener und geschlossener Immobilenfonds, aber auch von vielen institutionellen Investoren in Deutschland an, dann verhält sich die Asset-Allokation ziemlich genau spiegelbildlich zur Performance:

–       Mit großem Abstand dominieren in den Portfolios offener und geschlossener Immobilienfonds Büroobjekte (im vergangenen Jahr bei geschlossenen Fonds 56%, in den Vorjahren teilweise bis zu 70%; bei offenen Fonds in der Regel etwa 60 – 70%, aktuell 63,8%). Genau dies ist die Assetklasse, die laut IPD in Deutschland seit zehn Jahren die mit Abstand geringste Performance bringt, nämlich einen Total Return von nur 2,1%. Berücksichtigt man, dass davon noch Steuern abgehen und dass die Inflationsrate in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt bei 1,6 Prozent lag, dann heißt dies, dass die institutionellen Investoren, die ihre Daten an die IPD liefern, über ein Jahrzehnt mit Büroobjekten weniger als nichts verdient haben. Zum Vergleich: Wer in diesem Zeitraum auf deutsche Staatsanleihen setzte, der verdiente über zehn Jahre im Schnitt 5,4% p.a., in den vergangenen 5 Jahren sogar fast sechs Prozent p.a.!

–       Die beiden Assetklassen, die seit zehn Jahren die höchste Performance bringen, fehlen bei den offenen Immobilienfonds fast vollständig, bei den geschlossenen Fonds sind sie ebenfalls nicht vorhanden (Industrie) oder stark untergewichtet (Wohnen). Ich denke, ich habe nicht so falsch gelegen, als ich an dieser Stelle in den vergangenen Jahren immer wieder die Vorteile von Wohnungsinvestments herausgestrichen habe, denn der durchschnittliche Total Return in den vergangenen drei Jahren lag für Wohnimmobilien doppelt so hoch (5,9%) wie für Büroobjekte (2,9%).

Die Performance-Probleme offener Immobilienfonds und vieler anderer Asset-Manager haben also nicht zuletzt etwas damit zu tun, dass man konsequent-einseitig auf jene Nutzungsarten gesetzt hat, die die geringste Performance aufgewiesen haben.

Was in der Vergangenheit galt, muss in Zukunft natürlich nicht gelten. Büroimmobilien könnten ein Comeback erleben. Aber klug wäre es schon, wenn jene Asset-Manager, deren Aufgabe es ist in risikoarme, also auch diversifizierte Immobilienportfolios zu investieren, sehr viel stärker als in der Vergangenheit Wohn-, Industrie- und Handelsimmobilien berücksichtigen würden.

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.

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