Mietpreisbremse: Brandgefährlich und massiv unterschätzt

Erschienen am 15. Dezember 2014

Die Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft zur Mietpreisbremse ist überaus verdienstvoll. Kompliment an Professor Voigtländer! Endlich hat man Fakten, die belegen, wie gefährlich die Mietpreisbremse ist.

Mir geht es unglaublich auf die Nerven, wenn ich von uninformierten Marktteilnehmern immer wieder Sätze wie diese höre: „Ach, man kann ja noch gar nicht sagen, wie sich die Mietpreisbremse auswirken wird. Das Gesetz ist noch gar nicht beschlossen.“ „Wer weiß, wie das Gesetz sich auswirkt, vielleicht wird es ja noch geändert.“ „Unsere Bestände sind gar nicht betroffen.“

Dieses Pfeifen im Walde ist verständlich. Immobilieneigentümer machen sich damit selbst Mut. Aber die Mietpreisbremse wird mit Sicherheit kommen, und es wird auch keine gravierenden Änderungen mehr geben. Und man kann durchaus schon heute sagen, wie sie sich auswirken wird.

In einfachen Lagen von Berlin, so die Studie, liegen heute 80% der Angebotsinserate über der ortsüblichen Vergleichsmiete, in guten Lagen sind es sogar 98%. In Köln sind zwischen 75 und 96% der einfachen Lagen von der Mietpreisbremse betroffen.

In der Studie heißt es, wenn man alle Inserate einbeziehe, also auch die für Neubauten und Sanierungen, dann sinke der Prozentsatz beträchtlich. Voigtländer hat diese Wohnungen nicht mit einbezogen, weil er – wie viele andere – glaubt, dass die Mietpreisbremse hier nicht gelten wird. In der Studie heißt es, laut Gesetzentwurf seien angeblich „sanierte Wohnungen von der Mietpreisbremse (befreit)“. Das ist ein sehr weit verbreiteter Irrtum. Zur Richtigstellung: Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind keineswegs „sanierte Wohnungen“, sondern „umfassend modernisierte“ Wohnungen. Das ist ein riesiger Unterschied. Die allermeisten Sanierungen, egal wie teuer sie sind, sind rechtlich gesehen Instandsetzungen, und hier gilt die Mietpreisbremse uneingeschränkt. Nur die allerwenigsten Fälle sind „umfassende Modernisierungen“ im Gesetzessinn. Und selbst bei umfassend modernisierten Wohnungen ist, anders als beim Neubau, lediglich die Erstvermietung (!) von der Mietpreisbremse ausgenommen. Soweit der einzige Einwand gegen die Studie, welcher jedoch die Argumentation des Instituts der deutschen Wirtschaft sogar noch verstärkt!

Die Folgerungen, die Professor Voigtländer trifft, sind absolut richtig:

  • Die Mietpreisbremse trifft keineswegs nur auf wenige Mietangebote zu, sondern in vielen Städten wird der allergrößte Teil der Neuvermietungen (außerhalb des Neubaus, wo sie nicht gilt) betroffen sein.
  • Zunehmend wird es Verkäufe an Selbstnutzer geben, was zu einem deutlichen Anstieg der Wohneigentumsquote führen wird.

Die derzeitigen Mietspiegel, das ist eine weitere wichtige Folgerung aus der Studie, sind absoluter Blödsinn und geben die Marktrealität nicht richtig wieder. Zu Recht schreibt Professor Voigtländer, man solle auf besserer Datenbasis den Mietspiegel berechnen, und zwar am besten in einem jährlichen Turnus aktualisiert.

Und schließlich wird zu Recht von der Forderung von Mieterbund, SPD, Grünen und Linken gewarnt, die eine „Reform“ anstreben, wonach in die Mietspiegel künftig die Mieten der letzten 10 Jahre (!) einfließen sollten. „Würde dies umgesetzt werden“, so Professor Voigtländer, „gäbe es wohl kaum noch Mietwohnungen, für die kein Mietstopp gilt. Dann würden wir in den Großstädten in Rekordtempo auf spanische Verhältnisse zusteuern“.

Sie meinen, die Berechnung des Mietspiegels für die letzten 10 Jahre sei absurd? Ja, richtig. Aber bitte folgern Sie nicht daraus, dass es unrealistisch wäre, dass so etwas kommt. Erstens hat die Politik in den letzten Jahren jede Menge absurder Gesetze (Rente mit 63, Mütterrente usw.) beschlossen, und zweitens habe ich nicht den geringsten Zweifel, dass eine rot-grüne oder gar eine rot-rot-grüne Bundesregierung ein solches Gesetz zur Berechnung des Mietspiegels auf den Weg bringen würde.

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.