Warnendes Beispiel der Realitätsverweigerung

Erschienen am 30. November 2009

Langsam werden die ehemaligen iii Fonds Nr. 1 und Nr.2 zu Grabe getragen. Ihre Geschichte ist ein warnendes Beispiel. Sie waren die ersten offenen Immobilienfonds in Deutschland. Ihren 50.Geburtstag feierten sie lieber nicht, denn es gab ja wirklich nichts zu feiern. Seit es die IMMOBILIEN NEWS gibt, trugen diese beiden Fonds die rote Laterne in der Gattung der offenen Immobilienfonds.

Der Immobilienmarkt konnte herauf- oder heruntergehen, die Performance der beiden Fonds lag über viele Jahre stets nur haarscharf über der Null. In den Zeiten, als es noch als unschicklich und politisch unkorrekt galt, dass ein offener Fonds in einem Jahr auch mal ein Minus ausweist, achteten Fondsmanagement/Gutachter peinlich genau darauf, dass am Ende eines jeden Geschäftsjahres stets ein ganz kleines Plus blieb. Bei einem Ausgabeaufschlag von 5% war das natürlich dennoch kein Grund für neue Anleger, sich an den Fonds zu beteiligen.

Ende 2004/Anfang 2005 verschmolz iii die beiden Fonds – ein Verfahren, das kurz danach aus gutem Grund verboten wurde. Die beiden Fonds, die damals zusammengenommen einen Anteil deutscher Immobilien von 97% hatten, wurden jetzt in „Euro Immoprofil“ umgetauft. Ich warnte damals (IMMOBILIEN NEWS 14.2.2005) vor dem Etikettenschwindel. Warum nennt man einen Fonds, der kaum eine Immobilie außerhalb Deutschlands hat, in Euro Immoprofil um? Was würde man, so schrieb ich damals, von einem Euro-Aktienfonds halten, der zu 97% in DAX-Werte investiert.

Ich fragte, wie man auf die Idee komme, dass, wenn man zwei schlechte Fonds verschmelze und ein falsches Etikett draufklebe, damit ein guter Fonds daraus werde. Natürlich wurde kein guter Fonds daraus. Schließlich sank die Performance dann auch sukzessive weiter und auch die ehemals gemiedene Null-Linie wurde unterschritten. Im Drei-Jahres-Vergleich handelt es sich um den Fonds mit der mit Abstand schlechtesten Performance von allen offenen Immobilienfonds.

Im Oktober 2005 verkaufte der Fonds schließlich 20 bis 30 Prozent seiner Immobilien an die HypoVereinsbank, die jedoch diese Immobilien sogleich um 200 bis 250 Mio. Euro abwertete. Dies war nur ein weiterer Beleg dafür, dass die Immobilien zuvor viel zu hoch bewertet worden waren.

Hätte man sich diese endlos-unrühmliche Geschichte ersparen können? Was kann man daraus lernen? Vor langer Zeit, in den neunziger Jahren oder noch früher, hatten die Gutachter ganz offensichtlich die Immobilien dieser beiden Fonds viel zu hoch bewertet – was damals von Kritikern deutlich kritisiert und vom Management vehement bestritten wurde.

iii traute sich nicht, einen klaren Schnitt zu machen, was geheißen hätte, die Immobilien deutlich zweistellig abzuwerten. Aus Angst vor einem Ende mit Schrecken zog das Management bzw. die HypoVereinsbank ein Schrecken ohne Ende vor. Die Gutachter spielten mit – denn sie sind es ja, die die Immobilien bewerten.

Hätte man die Fonds vor vielleicht zehn Jahren radikal abgewertet, dann wären sicherlich Mittel abgeflossen. Vielleicht wäre dann sogar einige Jahre früher das damals Undenkbare eingetreten, und ein oder zwei Fonds hätten vorübergehend die Rücknahme von Anteilen aussetzen müssen. Aber vielleicht hätten diese Fonds dann nach vorne hin wieder eine Zukunft gehabt.

Durch die jahrlange Realitätsverweigerung und die Angst vor einem ehrlichen Schnitt war man dann jedoch gezwungen, die Abwertungen sozusagen nach der Salami-Taktik scheibchenweise über ein Jahrzehnt gestreckt nachzuholen. Ein verlorenes Jahrzehnt für die Fonds, für deren Anleger und für die Gesellschaft iii. In gewisser Weise war dies ein Opfer von iii und von den Anlegern der beiden Fonds für die gesamte Branche, der es damit viele Jahre länger gelungen war, die Fiktion aufrechtzuerhalten, dass ein offener Immobilienfonds niemals ein negatives Ergebnis erzielen könnte.

Die Kapitalanlagegesellschaft der HypoVereinsbank konnte nur froh sein, dass das Immobilien-Spezialfondsgeschäft, das nach wie vor sehr gut lief und läuft, von dem negativen Image der Publikumsfonds nicht tangiert wurde. Warum man beide Geschäfte weiter unter einem Namen betrieb, habe ich allerdings nie verstanden. Statt die beiden Katastrophen-Fonds umzubenennen und ein falsches Etikett draufzukleben, wäre es sicher klüger gewesen, den Publikums- und den Spezialfondsbereich zu trennen und unter verschiedenen Markennamen laufen zu lassen.

Diejenigen, die den Fonds P2 Value von Morgan Stanley kritisieren, der deutlich zweistellig abgewertet hat, sollten sich vielleicht die Geschichte der beiden iii-Fonds vor Augen halten und fragen, ob dies denn die bessere Alternative ist.

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.

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