Warum der DIX kein DIX ist

Erschienen am 23. April 2007

Wahrscheinlich glauben die meisten Marktteilnehmer, der Deutsche Immobilien Index bilde die Entwicklung des Immobilienmarktes ab. Die aktuell vorgelegten Zahlen belegen, dass dem nicht so ist. Jeder weiß, dass die Mieten für Büroobjekte im vergangenen Jahr leicht anzogen und die Renditen gefallen sind. Daraus ergibt sich eine deutlich positive Wertänderungsrendite bei Büroimmobilien. Wer diese wegdiskutieren will, beweist damit nur eine an Wirklichkeitsverleugnung nicht zu überbietende Marktunkenntnis. Der DIX weist jedoch eine negative Wertänderungsrendite von Minus 5,2% aus. Auch bei Handelsimmobilien sind die Renditen deutlich gefallen – dennoch weist der DIX eine negative Wertänderungsrendite aus.

Haben deutsche Gewerbeimmobilien im Jahr 2006 also durchschnittlich an Wert verloren? Natürlich nicht – obwohl die Zahlen des DIX dies vermeintlich zeigen. Die Erklärung für die Zahlen des DIX liegt darin, dass in Wahrheit nicht die Entwicklung des Immobilienmarktes gemessen wird, sondern die Entwicklung der Bewertungen durch die Sachverständigen, und zwar insbesondere für die offenen Immobilienfonds. Denn das Gros der DIX-Daten kommt nach wie vor von den offenen Immobilienfonds. Das Bemühen von IPD (ehemals DID), den Index auf eine breitere Basis zu stellen, ist in den letzten Jahren nicht so recht vorangekommen. Damit erklären sich jedoch die befremdlichen Zahlen: Denn die offenen Fonds haben im vergangenen Jahr massiv verkauft – und mussten dafür die früher oft überbewerteten Immobilien abwerten. Diese Abwertungen führen nun zu der negativen Wertänderungsrendite. Sie spiegeln nicht die Tatsache wider, dass die Immobilien an Wert verloren hätten, sondern dass deren Wert von den Sachverständigen in früheren Jahren zu hoch angesetzt wurde.

Der DIX sollte umbenannt werden in DSI, denn das trifft den Kern der Sache besser: Deutscher Sachverständigen Index. Wissen das auch die Investoren, die Derivate auf den DIX kaufen? Ich vermute eher, diese glauben, damit könnten sie an der Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes partizipieren bzw. sich dagegen absichern. Goldman Sachs hat jetzt eine Option auf den DIX für private Investoren an den Markt gebracht (vgl. IMMOBILIEN ZEITUNG vom 19.4.). Hätten diese Investoren schon 2005 dieses Derivat erwerben können, dann würden sie sich heute die Augen reiben. Denn jeder von ihnen hätte wohl nach dem Boom-Jahr 2006 am deutschen Immobilienmarkt eine positive Entwicklung erwartet. Geld verdienen kann man mit diesem Derivat nur dann, wenn man weiß, was mit ihm gemessen wird, nämlich die Bewertungen der deutschen Sachverständigen. Der Investor muss also nicht die tatsächliche Entwicklung am Immobilienmarkt antizipieren, sondern die Bewertungskapriolen der Sachverständigen.

Problematisch sind jedoch auch andere Aspekte: Der Begriff „Deutscher Immobilien Index“ könnte die Vermutung nahe legen, dass hier die Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes abgebildet werde. Doch die Daten beziehen sich beispielsweise nur zu 8,3% auf Wohnimmobilien, während alleine Büroobjekte in Frankfurt mit 14,7% gewichtet sind – ein wenig ausgewogenes Bild. Lediglich die Daten von 625 Wohnimmobilien im Wert von 4,47 Mrd. Euro fließen in den Index ein. Dies hängt wiederum mit dem Übergewicht der offenen Fonds als Datenlieferanten zusammen, die kaum in Wohnungen investieren. Große Bestandshalter von Wohnungen wie etwa Deutsche Annington, Corpus, Gagfah, GSW u.a. fehlen dagegen unter den Datenlieferanten. Die wenigen Daten von 625 Wohnimmobilien dürften kaum repräsentativ für den deutschen Wohnimmobilienmarkt sein.

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.

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