Was bedeutet die AIFM für die Branche der geschlossenen Fonds?

Erschienen am 10. September 2012

Lange Zeit haben viele Fondsinitiatoren das Thema AIFM verdrängt. Die Gründe und Vorwände für diese Verdrängung waren:

  1. Fast alle Initiatoren haben auch schon ohne AIFM massive Probleme. Viele dachten: Warum sich über weitere mögliche Probleme den Kopf zerbrechen, bevor ganz klar ist, was auf einen wann zukommt? Tatsächlich ist ja erst mit der Vorlage des Entwurfs für das Kapitalanlagegesetzbuch klar geworden, wie die AIFM in Deutschland umgesetzt werden soll.
  2. Lange Zeit trösteten sich besonders kleinere Initiatoren mit der Hoffnung, sie würden von der AIFM ausgenommen.
  3. Der erhebliche Aufwand, der für die künftigen Kapitalverwaltungsgesellschaften durch Reportingpflichten, Risikomanagement etc. entsteht, wurde von den allermeisten Marktteilnehmern unterschätzt.
  4. Die Bedeutung und der genaue Inhalt von Regelungen wie etwa der Obergrenze von 30% für die Aufnahme von Fremdkapital wurden von vielen ebenfalls unterschätzt.
  5. Manche hofften, man könne das Geschäft künftig vom Ausland aus betreiben, wo die AIFM weniger strikt umgesetzt wird, und die Fonds dann in Deutschland vertreiben.
  6. Ganz allgemein beruhigte man sich gerne mit Hoffnungen, es werde „schon nicht alles so heiß gegessen wie es gekocht wurde“ und in der Vergangenheit seien Gesetzentwürfe von Uwe Wewel aus dem BMF auch schon auf der politischen Ebene gekippt worden.

Bei der Veranstaltung der BERLINER IMMOBILIENRUNDE am vergangenen Montag war das Entsetzen für viele Marktteilnehmer groß, als sie erkannten:

  1. Es wird mit Sicherheit keine Ausnahme für kleinere Initiatoren geben. Die AIFM trifft alle. Und auch, wer bislang glaubte, so genannte Private Placements seien von der Regelung ausgenommen, musste erkennen, dass dies nicht so ist. Jedes Einwerben von Eigenkapital für KGs unterliegt der AIFM.
  2. Die Pflichten für Kapitalverwaltungsgesellschaften sind so umfassend, dass sie von kleineren Initiatoren in der Regel nicht erfüllt werden können.
  3. Die 30%-Prozent-Obergrenze für das Fremdkapital bezieht sich nicht nur auf den Zeitpunkt der Auflage des Fonds, sondern auf die gesamte Fondslaufzeit. Sinkt der EK-Anteil in dieser Zeit – etwa durch Abwertungen der Immobilie, die mindestens einmal im Jahr durch externe Gutachter neu zu bewerten ist – wird die BaFin einschreiten. Selbst wenn es durch die Lobbyarbeit im Gesetzgebungsverfahren noch gelingen sollte, die Quote zu erhöhen, – etwa auf 50% – wird dies in der Praxis zu erheblichen Problemen führen.
  4. Produkte aus Ländern, in denen die AIFM weniger strikt angewendet wird, dürfen in Deutschland nicht vertrieben werden.
  5. Nach wie vor fehlt eine sinnvolle Übergangsregelung, und im schlimmsten Fall wird ab dem nächsten Frühjahr für viele Initiatoren das Fondsgeschäft so lange lahmgelegt, bis der Antrag auf Genehmigung einer Kapitalverwaltungsgesellschaft durch ist und die von dieser aufgelegten neuen Fonds von der BaFin genehmigt sind, wofür sich diese doppelt so viel Zeit nehmen darf wie bislang.
  6. Kapitalverwaltungsgesellschaften müssen künftig Aufsichtsräte bilden, deren Mitglieder nicht aus dem Dunstkreis des Initiators kommen. Unternehmer, die es über Jahre und Jahrzehnte gewohnt waren, eigenständig zu entscheiden, werden sich erheblich umstellen müssen.

Was heißt dies für Initiatoren?

Der neue Typus des geschlossenen Fonds hat mit dem alten nur wenig zu tun. Es wird eine Risikostreuung vorgeschrieben werden, jedoch ist bislang noch gänzlich unklar, wie diese aussehen wird. Sie wird sich jedenfalls nicht nur auf die Anzahl der Objekte beschränken, da dies zu Umgehungen führen würde (im Extremfall könnte man sonst ein Shoppingcenter mit zwei Eigentumswohnungen in einen Fonds packen, so etwas wird jedoch nicht gehen).

Die Aufnahme von Fremdkapital wird für einen 1-Objekt-Fonds höchst problematisch, selbst wenn es im Gesetzgebungsverfahren noch gelingen sollte, die Grenze auf 50% zu erhöhen. Denn wer diese Quote ausschöpft, steht ständig in Gefahr, diese während der Fondslaufzeit wegen möglicher Abwertungen zu überschreiten. Was die BaFin dann genau tun wird, konnte bei der Veranstaltung weder vom BMF noch von der Vertreterin der BaFin genau gesagt werden.

Es wird eine Zeit erheblicher Unsicherheit geben, nicht zuletzt wegen der fehlenden Übergangsregelung und wegen des Nadelöhrs, das im Juli nächsten Jahres entsteht, wenn zahlreiche neue Kapitalverwaltungsgesellschaften genehmigt werden müssen. Dafür ist dann zwar noch ein Jahr Zeit, – aber was ist mit einem Manager, der einen Fonds auflegt, im Vertrauen darauf, dass er später eine Genehmigung erteilt bekommt, wenn diese dann versagt wird?

Ich vermute, dass sich wegen des erheblichen Aufwandes und der Unsicherheit durch die AIFM ab sofort viele Initiatoren mit alternativen Produkthüllen befassen werden. Mehrere Initiatoren bereiten bereits Produkte mit Lebensversicherungshüllen vor oder haben diese sogar schon im Vertrieb. Diese unterliegen nicht der AIFM – es kann beispielsweise beliebig viel FK aufgenommen werden, und es gibt auch keine besonderen Vorschriften über die Risikostreuung. Andere Initiatoren befassen sich mit Genussscheinen oder mit sogenannten Asset-Bonds. Diese unterliegen ebenfalls nicht der AIFM-Regulierung. Für Anbieter von Auslandsfonds, die von den Vorteilen der DBAs profitieren wollen, ist dagegen die KG weiterhin das steuerlich beste Vehikel, da bei anderen Verpackungen diese Vorteile nicht genutzt werden können.

Viele kleine Initiatoren werden entweder vom Markt verschwinden oder sie werden sich eben mit diesen neuen Produktverpackungen befassen und sich notgedrungen vom KG-Modell verabschieden. Hier eine Einladung an Berater und Initiatoren, die sich mit solchen Produkten befassen: Ich plane demnächst eine Veranstaltung, die sich mit solchen alternativen Verpackungen befasst – mit Genussscheinen, LV-Hüllen, Asset-Bonds. Wer dazu noch intelligente Ideen hat, sollte sich bitte kurzfristig mit mir in Verbindung setzen – ich bin neugierig, welche Ideen es gibt. (info@zitelmann.com)

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.

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