Was bringt 2013?

Erschienen am 7. Januar 2013

Prognosen sind gerade in dieser Zeit ungeheurer Verwerfungen und latenter Spannungen schwieriger denn je. Dennoch will ich einige Gedanken zu den Entwicklungen im Jahr 2013 formulieren.

Die Unwägbarkeiten in der internationalen Entwicklung bleiben extrem hoch. Was bedeutet die jüngste Entwicklung in Nordkorea? Das wird eine der spannendsten Fragen in diesem Jahr sein. Gibt es die Chance, dass sich das kommunistische Land, so wie einstmals China, modernisiert und ein Stück weit wirtschaftlich öffnet? Und was würde dies bedeuten? Und was wird mit dem Atomprogramm des Iran? Kommt es im Nahen Osten zu einem Krieg? Endet die arabische Revolution in neuen, islamistischen Regimes? All diese geopolitischen Themen sind auch entscheidend für die Entwicklung an den Finanzmärkten.

In Europa ist das entscheidende Thema nach wie vor die Euro-Schuldenkrise mit all ihren Auswirkungen. Auch wenn es im Moment eher ruhig geworden ist, gibt es nicht den geringsten Grund zur Entwarnung. Es handelt sich gegenwärtig nur um die „Ruhe“ eines hochgradig süchtigen Alkoholikers, der zu zittern aufgehört hat, weil man ihm eine neue Flasche Schnaps gegeben hat.

Der Schnaps, das sind die geldpolitischen Maßnahmen der EZB. Die Probleme werden dadurch nicht gelöst. Im Gegenteil. Sie werden bloß kaschiert. Die südeuropäischen Schuldenstaaten gehen keine wirklich ernsthaften Reformen an. Warum auch? Wenn man den Eindruck hat, die EZB werde die Sache durch unbeschränkte Anleihekäufe (= Gelddrucken) schon richten, warum sollte man dann Reformen des Arbeitsmarktes etc. angehen, die nur dazu führen, dass man abgewählt wird?

Die Situation ist verschlimmert worden, weil an der Spitze Frankreichs ein verbohrter Ideologe steht, der mit seiner wirtschaftsfeindlichen Politik die Probleme unseres Nachbarlandes verschärft. Frankreich wird immer mehr zum Sorgenkind Europas werden, auch wenn das heute viele noch nicht wahrnehmen wollen.

Manche Leser der IMMOBILIEN NEWS haben mich wegen meiner dezidierten Warnungen vor Hollande kritisiert und gemeint, die Reichensteuer etc. seien nur populistische Wahlkampfparolen, die dann nach der Wahl doch nicht umgesetzt würden. Das hat sich als Fehleinschätzung herausgestellt, denn Hollande hat die Reichensteuer umgesetzt. Und er lässt sich weder dadurch beirren, dass scharenweise Unternehmer das Land verlassen, noch dadurch, dass das französische Verfassungsgericht die Steuer für verfassungswidrig erklärt hat. Er will sie, so hat er in seiner Neujahrsansprache verkündet, dennoch durchpeitschen – egal, welche rechtlichen Bedenken dagegen sprechen und wie viele Unternehmer er aus dem Land vertreibt.

Sorgen bereitet mir, dass Hollande auch bei vielen deutschen Sozialdemokraten und Grünen (und natürlich sowieso bei den Linken) Zustimmung findet. Da vermutet werden muss, dass Sozialdemokraten und/oder Grüne an der nächsten Bundesregierung beteiligt sein werden (ob nun als Koalitionspartner der CDU/CSU oder in einer rot-grünen Konstellation) kann man jetzt schon vorhersagen, dass auch in Deutschland die Steuern für „Reiche“ erheblich steigen werden. Auch die Immobilienwirtschaft wird davon betroffen sein. Hier das Horrorprogramm, das meiner Meinung nach sowohl von einer Großen Koalition als auch von einer rot-grünen Regierung umgesetzt würde:

  • Deutliche Anhebung des Spitzensteuersatzes, der inkl. Reichensteuer und Soli die 50%-Marke überschreiten wird.
  • Wiedereinführung der Vermögenssteuer
  • Erhöhung der Erbschafts- und Schenkungssteuer
  • Begrenzungen der Miethöhe auch bei Neuvermietungen
  • Abschaffung der Spekulationsfrist nach § 23 EStG für Immobilien

Bei einer rot-grünen Regierung würde zudem die sogenannte „Bürgerversicherung“ eingeführt, mit der auch Vermieter zusätzlich belastet würden.

Und wie geht es mit den diversen Anlagen weiter? Die Entwicklung des Aktienmarktes ist schwer einzuschätzen. Das Argument, die niedrigen Zinsen trieben die Investoren in die Aktien, ist nicht zwingend. In Japan, wo die Zinsen seit Jahrzehnten niedrig sind, ist das jedenfalls nicht geschehen.

Ich gehe davon aus, dass der Run auf Immobilien, insbesondere auf deutsche Wohnimmobilien, weitergehen wird. Anders als in anderen Ländern hat es in Deutschland keine Immobilienblase gegeben und es gibt sie auch heute nicht. Es könnte jedoch durchaus eine Blase geben, denn die Begeisterung der Deutschen für die Immobilie hat jetzt erst begonnen.

Furcht vor Inflation, fehlende Anlagealternativen, niedrige Zinsen und die Angst vor steigenden Mieten werden viele Menschen dazu bringen, Immobilien zu erwerben. Die unten veröffentlichte Erhebung, bei welcher sich der Anteil derjenigen, die in Immobilien investieren wollen, innerhalb von nur einem Jahr fast verdreifacht hat (von 17% auf 46%) ist aus meiner Sicht ein zwar für die Immobilienbranche hoch erfreuliches, aber zugleich ein gefährliches Signal. Der Run könnte allenfalls etwas gebremst werden, wenn die neue Regierung private Investoren durch immobilienfeindliche Gesetze bzw. Ankündigungen verunsichert.

Und Gold? Ich habe im vergangenen Jahr nicht mehr – so wie früher – empfohlen, Gold zu kaufen, aber auch nicht empfohlen, es zu verkaufen. Damit habe ich nicht ganz falsch gelegen. Der Goldpreis ist auf Eurobasis fast unverändert gegenüber dem Preis vor einem Jahr. Solange die Eurokrise virulent bleibt und die Menschen das Vertrauen in das Papiergeld verlieren, glaube ich auch nicht, dass der Goldpreis dauerhaft nachgibt.

Meine Investitionsempfehlung: Amerikanische Immobilien und Investments in internationale REITs, besonders in REIT-Fonds, die auch in Asien investieren. Denn dort findet Wachstum statt, auch im Immobiliensegment. Zudem dürften auch Wohnimmobilien in deutschen B-Städten bzw. börsennotierte Unternehmen, die in solche Immobilien investieren, durchaus interessant bleiben oder werden. Wie lange es noch möglich sein wird, dort zu einigermaßen attraktiven Preisen zu kaufen, weiß ich nicht. Aber noch haben die großen institutionellen Investoren diese Standorte nicht entdeckt, sondern setzen weiterhin auf die Top-Metropolen.

Einen Zinsanstieg befürchte ich absolut nicht. Denn das wäre für die südeuropäischen Schuldenstaaten fatal. Wir werden nach wie vor eine Situation haben, in der die Zinsen niedriger sind als die Inflation, was natürlich die Nachfrage nach Sachwerten verstärken wird.

Beim Stichwort „Sachwerte“ fallen mir die geschlossenen Fonds ein. Hier erwarte ich eine weitere Marktbereinigung, insbesondere durch die AIFM. Zwar wurde diese auf der Produktseite (!) entschärft, aber die regulatorischen Anforderungen sind so hoch, dass viele kleinere Initiatoren kapitulieren werden.

Neugierig darf man sein, wie es bei den offenen Fonds weitergeht. Gelingt es ihnen, die Immobilien zu den heute angesetzten Verkehrswerten zu verkaufen? Ich glaube das nicht und erwarte weitere Korrekturen in der Bewertung.

Soweit einige Ausblicke für 2013. Ich wünsche Ihnen, liebe Leser der IMMOBILIEN NEWS, alles Gute für das neue Jahr – vor allem Gesundheit und Freude bei der Arbeit.

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.

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