Was für Berlin spricht.

Erschienen am 15. März 2010

Über viele Jahre sanken die Mieten in Berlin. Hohe Leerstandsraten und negative Erfahrungen mit den Investitionen zu Zeiten des Fördergebietsgesetzes schreckten deutsche Investoren oftmals ab.

Das Beispiel Berlin zeigt jedoch exemplarisch, wie unsinnig pro-zyklische „Rückspiegel-Investments“ sind. Was nützt es, wenn in einer Stadt die Mieten im vergangenen Jahrzehnt stark gestiegen sind, aber vieles dafür spricht, dass das Potenzial jetzt ausgereizt ist?

In Berlin sinken, wie die aktuellen Zahlen (s.o.) belegen, jetzt die Leerstände, gleichzeitig wurde im Bereich der Mehrfamilienhäuser etwa ein Jahrzehnt kaum noch gebaut. Zwar wird inzwischen in der Hauptstadt wieder mehr gebaut, jedoch insbesondere im Luxussegment. Für Kapitalanleger sind eher die einfachen und die mittleren Lagen interessant. Der Berliner Wohnungsmarkt bietet besondere Chancen:

  1. Es handelt sich um den mit Abstand liquidesten Wohnimmobilienmarkt in Deutschland (siehe Bericht unten). Ich schätze, dass hier im vergangenen Jahr ein deutlich größeres Transaktionsvolumen zu verzeichnen war als in den Märkten München, Hamburg und Frankfurt/Main zusammengenommen!
  2. Nachdem über viele Jahre in Berlin kaum noch gebaut wurde, ziehen Mieten wieder deutlich an – wie die aktuelle GSW-Studie belegt (siehe Bericht oben). Eine Mietsteigerung in der Hauptstadt in Höhe von 4,5%, in einigen Gebieten sogar über 7%, ist angesichts einer Mietsteigerung im Bundesdurchschnitt von etwa einem Prozent nicht schlecht.
  3. Während andere Wohnungsmärkte, die bei institutionellen Investoren beliebt sind, zum Teil sehr teuer sind, ist in Berlin ein Einstieg auf einem moderaten Preisniveau noch möglich.
  4. Nach den Übertreibungen der Jahre 2006/2007, als ausländische Investoren die Preise am Berliner Wohnungsmarkt in die Höhe getrieben haben, ist jetzt wieder ein Einstieg auf einem günstigeren Niveau möglich. Freilich warne ich vor Illusionen: Wer eine Immobilie in einer guten Lage zum 11fachen kaufen will, wird auch in Berlin nicht fündig werden.
  5. Deutsche institutionelle Investoren wie etwa Versicherungen, Versorgungswerke und Spezialfonds meiden bislang den Berliner Wohnungsmarkt, was einer der Gründe für das moderate Preisniveau ist. Mittelfristig erwarte ich bei diesen Investoren ein Umdenken – jedoch erst dann, wenn die Mieten und die Preise eine zeitlang bereits gestiegen sind.
  6. Gerade in der jetzt günstigen Zinslandschaft lassen sich in Berlin attraktive Wohnimmobilien mit einem sehr guten Leverage-Effekt erwerben.

Ich rechne jedoch damit, dass sich das Zeitfenster für Investitionen am Berliner Markt bald wieder schließen wird. Geschlossene Fonds und insbesondere Family Offices werden zunehmend in Berlin investieren und auch die Zurückhaltung institutioneller Investoren wird sich auflösen. Steigende Mieten ziehen die Investoren an – und werden dann auch für steigende Preise sorgen. (Zum Berliner Wohnimmobilien-Investmentmarkt findet am 26. April eine Veranstaltung statt. Das Programm können Sie anfordern unter: info@immobilienrunde.de).

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.

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