Was steht im Wahlprogramm der GRÜNEN für Vermieter?

Erschienen am 6. Mai 2013

Während in der Öffentlichkeit und in der Immobilienbranche über die Pläne von SPD und Grünen diskutiert wird, die Mieten einzufrieren, ist bisher wenig beachtet worden, dass zugleich massive neue Abgaben für Vermieter geplant sind. Ich empfehle jedem Leser der IMMOBILIEN NEWS, auf die Website der Grünen zu gehen und sich das Wahlprogramm einmal anzuschauen. Ich habe das gemacht:

Die Grünen fordern eine sogenannte „Bürgerversicherung“, was bedeuten würde, dass Vermieter künftig Beiträge für die Kranken- und die Rentenversicherung bezahlen sollen. Im Wahlprogramm der Grünen heißt es: „Zukünftig wollen wir alle Einkommensarten gleich behandeln und zur Finanzierung heranziehen. Also neben Arbeitseinkommen und Renten auch Kapitaleinkommen, zum Beispiel durch Aktiengewinne, Zinsen und Mieteinnahmen.“ Das schöne Wort „Bürgerversicherung“ bedeutet nichts anderes, als dass die maroden Sozialversicherungssysteme gestützt werden sollen, indem Gruppen, die dort bisher nicht einzahlen mussten – insbesondere Vermieter -, künftig zur Kasse gebeten werden sollen.

Zugleich sollen Vermieter künftig auch Gewerbesteuer bezahlen. Private Vermieter müssen bislang keine Gewerbesteuer zahlen, und auch für viele Wohnungsunternehmen gilt die sogenannte erweiterte Kürzung, nach der diese von der Gewerbesteuer befreit sind. Auch das wollen die Grünen ändern. Im Wahlprogramm der Grünen heißt es: „Die Gewerbesteuer soll zu einer kommunalen Wirtschaftssteuer mit breiter Bemessungsgrundlage ausgeweitet werden. Diese gilt auch für Freiberuflerinnen und zieht Zinsen, Mieten und Lizenzgebühren stärker als bisher bei der Berechnung heran.“

Die Umsetzung dieser Forderungen würde bedeuten, dass private Vermieter künftig neben der Einkommensteuer auch Gewerbesteuer zahlen und zudem noch Beiträge für die gesetzlichen Sozialversicherungssysteme entrichten müssten. Während bei privaten Personen die Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer angerechnet würde und sich diese Belastung somit nicht so dramatisch auswirken würde, wäre die Pflicht, auf Mieteinnahmen Sozialversicherungsbeiträge zu zahlen, eine erhebliche Mehrbelastung und ein Systembruch.

Doch damit nicht genug: Mieteinkünfte unterliegen der Einkommensteuer. Diese soll nach dem Programm der Grünen von derzeit 42% bzw. 45% („Reichensteuer“) auf 49% (plus Soli) heraufgesetzt werden. Die SPD fordert übrigens ebenfalls eine Anhebung des Spitzensteuersatzes auf 49% plus Soli.

Zugleich soll es, so eine weitere Forderung der Grünen, noch eine Vermögensabgabe von 1,5 Prozent für Millionäre geben. Diese Vermögensabgabe soll zehn Jahre lang entrichtet werden. Wer glaubt, damit wären die Grünen dann zufrieden, täuscht sich, denn zugleich soll die Wiedereinführung der Vermögenssteuer geprüft werden – auch hier ist man sich mit der SPD einig.

Was heißt all dies für Vermieter?

Wenn ein Vermieter eine Brutto-Mietrendite von fünf Prozent erzielt, so geht davon künftig erst einmal mehr als die Hälfte für die Einkommensteuer drauf, wenn er dem Spitzensteuersatz unterliegt. Es bleiben also noch 2,5%. Von diesen 2,5% gehen aber weitere 1,5% für die Vermögensabgabe ab, wenn er zu den „Reichen“ gehört, die mit einer Vermögensabgabe geschröpft werden sollen. Es bliebe somit nur noch 1% übrig. Da der Vermieter künftig aber auch Beiträge an die gesetzliche Kranken- und Rentenversicherung entrichten soll, bleibt ihm – selbst bei einer Rendite von 5% – gar nichts mehr übrig.

Die in dieser Rechnung angenommene Rendite von 5% wird jedoch in der Regel nur von institutionellen Wohnungsvermietern und Profis erzielt. Laut aktuellen Zahlen der IPD, die den DIX errechnet, lag die laufende Mietrendite bei institutionellen Investoren selbst im vergangenen – für Wohnungseigentümer sehr günstigen – Jahr nur bei 4,7%. Die überwiegende Mehrheit der Vermieter sind jedoch sogenannte Amateurvermieter, die bis zu 15 Wohnungen besitzen. Vor einigen Jahren ergab eine Befragung privater Vermieter, dass überhaupt nur 41% von ihnen Überschüsse erzielen. 40,5% konnten dagegen gerade einmal ihre Kosten decken, und 18,8% hatten sogar eine Unterdeckung. Spielraum für weitere Belastungen und Abgaben ist also gar keiner vorhanden.

Die Grünen wissen sehr wohl, dass die privaten Vermieter meist nur wenig verdienen und keineswegs eine Rendite von 5% erzielen. Ende 2010 veröffentlichte das DIW Berlin eine Studie, die von der Bundestagsfraktion von Bündnis90/Die Grünen in Auftrag gegeben worden war, zum Thema „Aufkommens- und Verteilungswirkung einer Grünen Vermögensabgabe“. Hier heißt es auf Seite 40:

  • 60% der Immobilieneigentümer erzielen eine Rendite, die geringer ist als 2%
  • 20% erzielen eine Rendite zwischen 2% und 4%
  • Nur 20% erzielen eine Rendite über 4%

Soweit die von den Grünen selbst veröffentlichten Zahlen! Vielleicht sind die Zahlen heute, einige Jahre später, etwas positiver. Doch die meisten privaten Amateurvermieter, die ganz andere Kostenstrukturen haben als die Profis, werden es auch heute schwer haben, auch nur 4% zu erzielen, zumal die Preise noch schneller steigen als die Mieten.

Geht es nach den Grünen, dann können künftig nur noch professionelle Wohnungsinvestoren, die mit hohem Leverage Bestände erwerben, Geld verdienen. Der normale „Amateurvermieter“ hingegen geht dann leer aus, wird faktisch enteignet.

Ein besonderes Bonbon ist übrigens, dass die Grünen auch die Grundsteuer massiv erhöhen wollen, die aber auf die Mieten umgelegt wird. Geplant ist eine Reform der Grundsteuer, als Bewertungsgrundlage sollen die aktuellen Verkehrswerte dienen. Die Grünen, die ansonsten die Mieten – wie auch die SPD – begrenzen wollen, akzeptieren also, dass die Belastung der Mieter an anderer Stelle (nämlich bei der Grundsteuer) erhöht wird. Oder denkt man etwa daran, dass künftig die Grundsteuer auch noch vom Vermieter zu tragen ist?

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.

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