Wie oft und wie radikal überdenken Sie Ihre Investment-Glaubenssätze?

Erschienen am 4. April 2016

Wissen Sie, warum die meisten Menschen mit ihren Investitionen nicht so erfolgreich sind? Weil sie 99 Prozent der Zeit, die sie mit Investmentthemen verbringen, über konkrete Investitionen bzw. deren Abwicklung nachdenken statt über ihre Investment-Glaubenssätze. Dabei bestimmten Ihre Investment-Glaubenssätze ganz maßgeblich Erfolg oder Misserfolg Ihrer Investments.

Wann haben Sie das letzte Mal über Ihre Investment-Grundsätze nachgedacht? Ich meine mit „nachdenken“ natürlich schriftlich nachdenken. Im Vorteil sind private Anleger, die völlig frei sind in ihren Investmententscheidungen, während Institutionelle verschiedenen Regularien unterliegen. Nutzen Sie als Privatanleger Ihre Chance, völlig frei über Ihre Investment-Glaubenssätze nachzudenken! Und nutzen Sie als Institutioneller den maximal möglichen Spielraum innerhalb Ihrer Vorgaben.

Nachdenken über Investment-Glaubenssätze muss radikal und vorurteilsfrei sein. Stellen Sie alles, aber auch wirklich alles in Frage. Vor allem: Machen Sie sich erst einmal bewusst, von welchen Glaubenssätzen Sie sich leiten lassen. Ich nenne Ihnen einige sehr verbreitete Glaubenssätze aus dem Immobiliensegment und aus anderen Segmenten. Und werde Ihnen zeigen, dass es sich lohnt, diese in Frage zu stellen.

Vielleicht sind die 10 Glaubenssätze, mit denen ich mich auseinandersetze, in Wahrheit gar nicht falsch. In den meisten steckt sogar ein Korn Wahrheit. Sie können meine Gegenargumente gegen diese Glaubenssätze in der Luft zerreißen – vielleicht haben Sie damit sogar Recht. Ich will Ihnen nur zeigen, was ich überhaupt damit meine, „radikal“ Investment-Glaubenssätze zu überdenken.

„Ich treffe meine Investitionsentscheidungen auf Basis gründlicher Analysen.“ Richtig? Wer wollte etwas gegen gründliche Analysen sagen? Ich schreibe derzeit meine zweite Doktorarbeit, und zwar über die Persönlichkeit und Verhaltensmuster von Hochvermögenden – das sind Self-Made Millionäre mit einem mindestens zwei- bis dreistelligen Netto-Millionenvermögen. Nur jeder dritte Befragte sagte, dass er überwiegend analytisch entscheide. Die Mehrheit erklärte, sie entscheide mit dem „Bauch“. Ich selbst bin ein sehr analytischer Mensch. Aber denken Sie doch mal darüber nach, ob Sie nicht zuweilen mehr auf Ihren Bauch hören sollten. Lesen Sie zu diesem Thema die sehr klugen Bücher von Gigerenzer.

„Wir kaufen nur Immobilien in demografischen Gewinnerregionen.“ Begründung: Eine positive Demografie ist die Basis für die künftige Nachfrage. Das ist eine Binsenweisheit. Alle sehen das so. Und wenn alle es so sehen, spiegelt sich das natürlich in sehr hohen Preisen wider.

„Wir kaufen nur Core-Immobilien in guten Lagen.“Das war lange das Postulat der offenen Immobilienfonds. Sie kauften gerne neu errichtete Core-Büroobjekte in guten Lagen. Die Ergebnisse sind bekannt. Die Core-Objekte von heute sind die Value-add-Objekte von morgen und übermorgen. Ist es nicht klüger, Value-add-Immobilien zu kaufen und diese zu Core-Immobilien zu machen, statt zuzuschauen, wie aus Ihrer schönen Core-Immobilie zuerst eine Value-Add-Immobilie und irgendwann ein opportunistisches Investment wird? Ich habe noch nie eine Core-Immobilie gekauft. Ich verkaufe derzeit gerade Immobilien in Berlin zum 37fachen, die ich 1999 einem fast insolventen Bauträger abgekauft habe. Damals wollte sie niemand kaufen. Einfache Wohnungen, die 1959 errichtet wurden. Nichts Besonderes. Aber ich habe mein eingesetztes Eigenkapital verachtzehnfacht. Ich denke, das haben die klugen Core-Investoren nicht sehr oft erreicht. Und die beste Immobilie, die ich je erworben habe, war die in der schlechtesten Lage – die Rendite war unendlich (genaueres auf S. 151 ff. meines Buches „Reich werden und bleiben“).

„Immobilien sind derzeit so billig wie nie, weil der Spread zum risikofreien Zins größer ist als jemals zuvor.“ Jawohl, der Spread zwischen der Immobilienrendite und der „Rendite“ für 10jährige Bundesanleihen ist verlockend hoch. Aber bringt es noch etwas, auf die Uhr zu schauen, wenn die Uhr kaputt ist? Ist der alte und bewährte Maßstab überhaupt noch richtig?

„Wir verkaufen derzeit nicht, weil wir nicht wissen, was wir mit dem Geld dann machen sollen.“ Müssen Sie das jetzt überhaupt wissen? Ich habe neulich an dieser Stelle ausführlich darüber geschrieben, dass schon die Prämisse falsch ist, Sie müssten jetzt schon wissen, was Sie mit dem Geld dann tun.

„An Gewinnmitnahmen ist noch niemand gestorben.“ Dieser Glaubenssatz – so etwa das Gegenteil des vorherigen – ist besonders dumm. Vielleicht ist noch niemand an Gewinnmitnahmen gestorben, aber vielleicht hat er Geld verloren, weil er viel zu früh verkaufte oder weil seine Ersatzinvestitionen sehr viel schlechter waren. Untersuchungen belegen, dass sich die Aktien, die private Anleger verkauften, nach dem Verkauf meist besser entwickelten als jene, die sie dann neu mit den Erträgen aus dem Verkauf erworben hatten.

„Ich würde nie eine Anleihe mit Negativzins kaufen.“ Das erklärte mir ein Freund neulich. Warum? Darauf hatte er keine Antwort, außer jener, dass ihm das „gegen den Strich“ ginge. Nun, ich mache derzeit genau das. Ich verkaufe Immobilien in Berlin und lege das Geld nicht auf die Bank (das wäre mir doch nicht sicher genug), sondern kaufe davon kurzlaufende Bundesanleihen. Und tue dann erst einmal nichts. Die Differenz zwischen etwa einem Prozent Minus, das ich auf diese Weise mache und 0,5 Prozent Zinsen, die mir die Bank vielleicht geben würde, nehme ich gerne in Kauf. Ich leihe keiner Bank große Summen für fast null Zinsen.

„Wir kaufen erst ab einem Volumen von xxx Millionen Euro, weil sich sonst der Due Diligence-Aufwand nicht lohnt.“Das erklärte mir neulich einer der größten institutionellen Investoren am deutschen Markt. Ja, natürlich ist auch an diesem Argument etwas dran. Aber können Sie heute in einem so teuren Markt so wählerisch sein, die letzten vielleicht noch verbliebenen Gelegenheiten gar nicht in Erwägung zu ziehen, weil Sie irgendwann mal ein gewisses Mindestvolumen festgelegt haben? Können Sie sich diesen Luxus wirklich erlauben?

„Hohe Volatilität bedeutet hohes Risiko.“ Das ist definitiv einer der am meisten verbreiteten Nonsens-Glaubenssätze, auf dem jedoch die meisten Finanzanalysen und Ratschläge für die Asset-Allocation beruhen. Mehr dazu in meinem Buch: „Reich werden und bleiben“, Kapitel 9. PS.: Übrigens ist das der Grund, warum fast alle deutschen Institutionellen nicht an den Chancen im Segment deutscher Immobilien-Aktien partizipierten. Lieber legten Sie das Geld in Spezialfonds mit Mini-Renditen an, weil diese ja nicht so volatil sind (vielleicht kann man die Volatilität auch nur nicht sehen).

„Als Investor sollten Sie möglichst breit diversifizieren.“ Warren Buffett hat sich sein Leben lang gegen diesen Investment-Glaubenssatz gewandt und meinte, Diversifikation sei eine „Vorsichtsmaßnahme gegen Ignoranz. Sie ist nicht nötig für die, die wissen, was sie tun.“ Auch dazu mehr in Kapitel 9 meines Buches „Reich werden und bleiben.“

„Denke nach und werde reich“, heißt der Klassiker von Napoleon Hill. Ein gutes Motto. Denken Sie häufiger, länger und radikaler über all Ihre Glaubenssätze nach. Was soll passieren? Vielleicht kommt heraus, dass viele dieser Glaubenssätze doch richtig waren? Wer weiß? Vielleicht kommt aber auch das Gegenteil heraus.

Mehr zu Zitelmanns Investitionsphilosophie finden Sie in seinem Buch: „Reich werden und bleiben“.

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.