Wohnimmobilien-Investoren setzen zunehmend auf Forward-Deals

Erschienen am 24. September 2016

Zwölf namhafte institutionelle Investoren referierten vergangene Woche bei der „Berliner Immobilienrunde“. Der wichtigste Trend: Viele setzen zunehmend auf Forward-Deals mit Wohnungsneubau-Projekten.

Der Trend zur Investition in Wohnimmobilien ist ungebrochen, ja er ist sogar stärker denn je. Doch zunehmend verlagern sich die Investitionen vom Bestand auf den Neubau. Dafür gibt es mehrere Gründe:

  1. Eine entscheidende Ursache ist die mangelnde Verfügbarkeit von Bestandsobjekten zu angemessenen Preisen. Manche Märkte sind wie leer gekauft, und wenn es noch Angebote gibt, dann oft nur zu astronomischen Preisen. Teilweise sind die Faktoren für Bestandsobjekte inzwischen sogar deutlich höher als für Neubauten. „Solche hohen Faktoren für Bestandsobjekte“, meinte ein Investor, „lassen sich nur dann rechtfertigen, wenn man von erheblichen Mietsteigerungen ausgeht. Diese lassen sich aber nicht mehr realisieren, wenn man sich an die Mietpreisbremse hält, was wir zumindest tun.“
  2. Ein zweiter Grund ist, dass sich die Quadratmeter-Preise, die im Einzelverkauf von Eigentumswohnungen erzielt werden und die Preise, die für komplette Wohnanlagen bezahlt werden, in den vergangenen Jahren zunehmend angenähert haben. Ein Investor meinte: „Die Preise im Einzelverkauf sind nur noch 10-15 Prozent höher als beim Globalverkauf.“ Berücksichtigt man die höheren Platzierungskosten im Einzelvertrieb, dann werden im Globalverkauf heute teilweise sogar die gleichen Preise erzielt – nur eben mit geringerem Risiko für den Entwickler und in wenigen Monaten statt in mehreren Jahren.
  3. Nicht alle Investoren nehmen die Mietpreisbremse ernst, aber doch immer mehr. Es spricht sich herum, dass es zu riskant ist, diese einfach zu ignorieren. Da die Mietpreisbremse jedoch nur im Bestand gilt und nicht für den Neubau, ist dies ein weiterer Grund, warum Investoren zunehmend auf diesen Bereich setzen.
  4. Viele Bauträger trauen der langfristigen Marktentwicklung nicht mehr. In manchen Städten ist es bereits so, dass sich ein Projekt nur noch dann rechnet, wenn man von künftig weiter steigenden Preisen im ETW-Vertrieb ausgeht. Diese Entwickler entscheiden sich, teilweise im Globalverkauf als Forward-Deal zu veräußern, um damit das Marktrisiko zu reduzieren. Ereignisse wie etwa die neue Wohnungskreditrichtlinie, die es älteren Erwerbern schwerer macht, eine Finanzierung zu bekommen, führen zur Verunsicherung und befördern den Trend zum Globalverkauf.

All dies heißt nicht, dass der Verkauf von Eigentumswohnungen nicht mehr attraktiv wäre. Im Gegenteil. Zunehmend werden neue Erwerbergruppen – insbesondere Ausländer – erschlossen, die für eine starke Nachfrage sorgen. Allerdings haben viele Bauträger auch erkannt, dass es eines besonderen vertrieblichen Know-hows bedarf, um wohlhabende ausländische Käufergruppen bedienen zu können, das in kaum in einem Fall im eigenen Unternehmen vorhanden ist.

Am Rande der Veranstaltung wurde kontrovers darüber diskutiert, ob man in Prospekten für Wohnungsfonds auf das Risiko hinweisen muss, wenn die Mietpreisbremse nicht beachtet wird. Bekanntlich ignorieren derzeit viele Investoren die Mietpreisbremse bei der Neuvermietung. Solange sie mit eigenem Geld investieren, müssen sie das Risiko für sich selbst abwägen. Wenn sie mit fremdem Geld investieren, müssen sie jedoch meiner Meinung nach ihre privaten oder institutionellen Investoren auf dieses Risiko deutlich in ihren Prospekten hinweisen. Denn was passiert, wenn in einigen Monaten oder Jahren massenweise Mieter, mit denen eine laut Mietpreisbremse unzulässig hohe Miete vereinbart wurde, dagegen klagen und die Miete danach erheblich reduziert wird? Auf dieses Risiko muss meiner Meinung nach hingewiesen werden, andernfalls ergeben sich für den Fondsinitiator erhebliche Prospekthaftungsrisiken. Auch das ist ein weiteres Argument für den Neubau, wo es dieses Problem nicht gibt.


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Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.