FDP schafft Mietpreisbremse ab

Erschienen am 23. Juni 2017

Die FDP schafft die Mietpreisbremse ab. Kann sie das überhaupt, obwohl es sich um ein Bundesgesetz handelt? Ja, denn die Mietpreisbremse kann nur dort umgesetzt werden, wo Landesregierungen entsprechende Rechtsverordnungen erlassen. Und in NRW und Schleswig-Holstein, wo die FDP mitregiert, sollen die von den Vorgängerregierungen erlassenen Verordnungen aufgehoben werden.

§ 556d Abs. 1 BGB definiert eine „Mietobergrenze“ in Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“. Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent steigen. Im Mietpreisbremsengesetz werden die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung für höchstens jeweils fünf Jahre die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen diese Mietpreisbegrenzung gilt.

Vorreiter NRW und Schleswig-Holstein
Im Koalitionsvertrag von CDU und FDP in NRW wird nun festgestellt: „Die Mietpreisbremse hat in Nordrhein-Westfalen ihren Zweck nicht erfüllt… Um das Angebot auf dem Wohnungsmarkt zu vergrößern und für mehr bezahlbaren Wohnraum zu sorgen, wollen wir private Investitionen wieder attraktiver machen. Dazu werden wir die Kappungsgrenzenverordnung und die Mietpreisbegrenzungsverordnung aufgeben.“ Auch in den Koalitionsverhandlungen in Schleswig-Holstein hat sich die FDP durchgesetzt. In dem Kieler Koalitionsvertrag zwischen CDU, FDP und Grünen wird angekündigt, die Mietpreisbremse und die Kappungsverordnungsgrenze abzuschaffen.

Nur mehr Neubau hilft
Im Koalitionsvertrag in NRW wird richtig festgestellt: „Die wirksamste Maßnahme, um den Mietpreisanstieg unter Kontrolle zu bringen, sind Investitionen in neue Wohnraumangebote. Deshalb wollen wir die Rahmenbedingungen für Investoren zu verbessern, dass es wieder attraktiv wird, in Nordrhein-Westfalen Wohnraum zu schaffen.“ Konkret vorgeschlagen wird u.a.:

  • Baugenehmigungsverfahren sollen durch Einführung verbindlicher Fristen zur Bescheidung von Bauanträgen deutlich beschleunigt werden.
  • Die Behörden haben künftig maximal drei Wochen Zeit, die Vollständigkeit der Bauunterlagen bei Einreichung eines Bauantrages zu prüfen. Danach müssen sie dann in zwei Monaten über den Antrag entscheiden.
  • Kostentreiber durch unnötige Öko-Maßnahmen sollen beseitigt werden. So soll die erst im Dezember 2016 novellierte Landesbauordnung ausgesetzt und überarbeitet werden, um baukostensteigernde Regulierungen und Vorgaben abzuschaffen. Über eine Bundesratinitiative soll versucht werden, die Energiesparverordnung 2016 zunächst für drei Jahre auszusetzen.

Mietpreisbremse ganz abschaffen
Alle Bundestagsparteien – CDU, CSU, SPD, Grüne, Linke – haben die Mietpreisbremse in ihrem Programm, sie wollen sie sogar noch erheblich verschärfen. Es sollte jedem klar sein, dass es ohne eine Regierungsbeteiligung der FDP keine Abschaffung der Mietpreisbremse gibt, sondern eine massive Verschärfung. In ihrem Wahlprogramm für die Bundestagswahlen hat sich die FDP festgelegt: „Wir Freie Demokraten wollen die sogenannte Mietpreisbremse abschaffen. Denn sie ist tatsächlich eine Wohnraumbremse, weil sie Investitionen in mehr Wohnraum verhindert. Gerade Privatpersonen überlegen sich im Moment genau, ob sich Investitionen noch lohnen. Dabei stellen sie laut der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 etwa zwei Drittel der Mietwohnungen bereit und wollen gewöhnlich auch keine horrenden Renditen erwirtschaften. Wenn sich die Vermietenden aus dem Markt zurückziehen, verknappt das Wohnungsangebot weiter. Die Chancen auf bezahlbaren Wohnraum werden dadurch nicht besser.“ Durch die Koalitionsvereinbarungen in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein hat die FDP nun bewiesen, dass sie es mit der Abschaffung der Mietpreisbremse ernst meint – und dass dies sogar gelingen kann, wenn die Grünen bei einer Koalition beteiligt sind.

Alles andere ist Nebensache
Ich habe in meinen Gesprächen mit der FDP verdeutlicht: Die Abschaffung der Mietpreisbremse ist das mit großem Abstand wichtigste Thema für die Wohnungswirtschaft. Als Christian Lindner diese Woche auf dem ZIA Immobilientag dieses Ziel bekräftigte und über den Koalitionsvertrag in NRW berichtete, gab es Beifall. Überhaupt wurde seine humorvolle und kämpferische Rede immer wieder von Beifall unterbrochen, während der Beifall für Merkel, die lustlos eine schwache Rede ablas, schwach ausfiel. Geärgert haben sich viele Anwesende darüber, dass ZIA-Präsident Mattner im Namen aller Anwesenden Merkel für ihre Flüchtlingspolitik dankte. Ich habe nicht geklatscht.

Die FDP liegt mit der Abschaffung der Mietpreisbremse auf der richtigen Linie. Sollte sie nach den Bundestagswahlen wieder an einer Regierung beteiligt sein, muss sie aus Sicht der Immobilienbranche vor allem bei diesem Punkt hart bleiben – so wie sie es jetzt in NRW und Schleswig-Holstein vorgemacht hat.

Aus meiner Sicht ist allerdings eine andere Idee der FDP, nämlich der im NRW-Koalitionsvertrag vorgesehene Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer, nicht sinnvoll. Im Gegenteil. Mit Einführung eines solchen Freibetrages würden die Hemmungen fallen, noch weiter an der Grunderwerbsteuer-Schraube zu drehen. Besser wäre es gewesen, CDU und FDP hätten den Mut gehabt, für NRW den Satz der Grunderwerbsteuer (6,5%) wieder auf 3,5% zu reduzieren.

Der Ehrliche darf nicht der Dumme sein
Die Mietpreisbremse führt derzeit zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit und leider zu einem permanenten Rechtsbruch. Denn viele private Vermieter halten sich nicht daran. Sie gehen damit freilich erhebliche wirtschaftliche Risiken ein, weil stets die Gefahr besteht, dass der Mieter eine Rüge ausspricht und die Miete, die oberhalb der Mietpreisbremse vereinbart wurde, reduziert werden muss. Immobilieninvestoren, die beim Erwerb einer Bestandsimmobilie ohne Mietpreisbremse kalkulieren und daher bereit sind, höhere Faktoren zu bezahlen, bekommen in der Regel den Zuschlag. Das ist einer der Gründe, warum die Preise für Bestandsimmobilien massiv gestiegen sind. Der Ehrliche, also derjenige, der gesetzeskonform mit der Mietpreisbremse rechnet, ist am Ende der Dumme. Daher habe ich mich entschlossen, keine Bestandswohnungen mehr zu erwerben, da ich ein Geschäftsmodell, das von einem Bruch bestehender Gesetze ausgeht, ablehne – auch wenn die Gesetze noch so unsinnig sind. Zudem kann man als Vermieter gar nicht sicher sein, wann die Mietpreisbremse gilt und wann nicht. So heißt es im Gesetz beispielsweise, dass sie nach umfassender Modernisierung nicht gelte. Was eine „umfassende Modernisierung“ ist, die von der Mietpreisbremse befreit, kann jedoch niemand sicher sagen und steht auch nicht im Gesetz.

Es ist also gut, wenn die Mietpreisbremse wieder abgeschafft wird. Die FDP sollte hier hart bleiben und den Weg fortsetzen, den sie nun in NRW und Schleswig-Holstein beschritten hat.

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Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.