Rekord-DIX

Erschienen am 7. April 2015

6 Prozent. Das ist das beste Ergebnis für den DIX seit 15 Jahren. Was mich wundert, ist jedoch, dass die Wertänderungsrendite mit im Schnitt nur 0,7 Prozent (über alle Grundstücke) so bescheiden ausfällt. Selbst bei Wohnimmobilien beträgt die Wertänderungsrendite nur 2,9 Prozent.

Und dennoch wird ständig über eine Immobilienblase diskutiert. Nehmen wir zum Vergleich mal die Rendite für festverzinsliche Wertpapiere, die 2014 bei fast 13 Prozent (!!) lag. Fast die gesamte Performance bei Anleihen resultierte jedoch aus Wertänderungen (also Kursgewinnen wegen gesunkener Renditen), kaum etwas kam aus dem Cashflow. Bei Immobilien verhielt es sich genau umgekehrt: Die Cashflow-Rendite betrug im Jahr 2014 immerhin 5,3 Prozent.

Wer diskutiert eigentlich über die Anleihenblase? Geben Sie mal bei Google die Begriffe Aktienblase, Anleihenblase und Immobilienblase ein. Sie werden feststellen:

Anleihenblase 6.650 Einträge
Aktienblase 20.100 Einträge
Immobilienblase 223.000 Einträge

Ich nehme die Zahl der Einträge als Kontraindikator. Alle diskutieren über die Immobilienblase, niemand über die Anleihenblase. Meine Folgerung: Danach ist die Gefahr einer Anleihenblase am größten, die einer Immobilienblase am geringsten.

Klar, die Preise sind überall rapide gestiegen – für Immobilien wie auch für Anleihen und Aktien. Für Aktien war zwar mit 2,8 Prozent 2014 ein schlechtes Jahr, aber dafür legte der DAX im vorangegangen Jahr 2013 um 25 Prozent zu und in diesem Jahr stieg er auch schon wieder um mehr als 20 Prozent.

Schaut man differenzierter auf die Immobilienrenditen, dann wird deutlich, dass sich die Büros langsam zu erholen beginnen. Während der durchschnittliche Total Return für Büros in den vergangenen zehn Jahren bei sehr bescheidenen 2,4 Prozent lag (!!), so erreichte er 2014 immerhin 4,2 Prozent. Dennoch blieb die Wertänderungsrendite für Büros mit -0,6 Prozent negativ, was man eigentlich nicht verstehen kann.

Ich denke, das liegt nicht zuletzt an dem relativ großen Anteil, den die Portfolios offener Immobilienfonds am DIX ausmachen. Da zwei Drittel von den Portfolios offener Fonds aus Büroobjekten bestehen, die über viele Jahre hinweg systematisch zu hoch bewertet worden waren, sind jetzt die letzten Nachwehen der seit vielen Jahren sukzessiv erfolgten Abwertungen zu spüren.

Die Netto-Cashflow-Rendite liegt bei Büros dagegen nur 0,1 Prozent unter der von Wohnimmobilien. Ich denke, Büroobjekte sind wegen der schlechten Performance in der Vergangenheit eine derzeit unterschätzte Assetklasse. Neulich erklärte mir einer der größten institutionellen Investoren in Deutschland, er werde in den nächsten Jahren überhaupt nicht mehr (!) in Büros investieren, da er genug mit den Problemen der Vergangenheit zu kämpfen habe. Er investiert fast ausschließlich in Wohnen und Einzelhandel. Wenn viele so denken, könnte bald ein guter Einstiegszeitpunkt für Büroinvestments gekommen sein.

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.