Donnerstag vergangener Woche hat Feri die Gesamtmarktstudie der Beteiligungsmodelle 2009 veröffentlicht. Nachfolgend erhalten Sie Informationen zu wichtigen Fakten und Trends im Markt der geschlossenen Fonds, wobei der Fokus hier auf den geschlossenen Immobilienfonds liegt. Zunächst die Zahlen über das 2009 platzierte Eigenkapital, also die „Hitliste“ der 25 platzierungsstärksten Initiatoren geschlossener Immobilienfonds:

Platzierungszahlen von geschlossenen Immobilienfonds (sortiert nach platziertem EK 2009)

Blickt man auf den Markt der Beteiligungsmodelle insgesamt, dann ergibt sich folgendes Ranking der platzierungsstärksten Initiatoren im Jahr 2009:

Platzierungsergebnisse für alle Beteiligungsmodelle (sortiert nach platziertem EK 2009)

Schlechtestes Ergebnis seit Beginn der Erhebung

Insgesamt ging das platzierte Eigenkapital aller Beteiligungsmodelle im Jahr 2009 um 46,3% auf 5,48 Mrd. Euro zurück. Das ist das schlechteste Ergebnis seit dem Beginn der Erhebung im Jahre 1993. Im Jahr 2004 hatte die Branche 12,85 Mrd. Euro platziert.

Das Ergebnis ist frappierend, wenn man bedenkt, dass sich beispielsweise der Zertifikate-Markt, der nach der Lehmann-Pleite für tot erklärt worden war, im Jahr 2009 kräftig erholt hat (siehe unten). Allerdings stieg der Anteil der Garantieprodukte bei den Zertifikaten von etwa 50% auf zwei Drittel. Dies belegt einmal mehr das überragende Sicherheitsbedürfnis der Anleger. Auch bei den geschlossenen Fonds dominierten ganz eindeutig jene Fonds, die Sicherheit versprachen – was aus Sicht der Anleger insbesondere langfristig kalkulierbare Cashflows aus Mieteinnahmen bedeutete. Auch Solarfonds, die aufgrund der Förderungen langfristige Einnahmesicherheit versprechen, profitierten vom alles dominierenden Trend zur Sicherheit – sie konnten entgegen dem Markttrend um fast 40% auf immerhin 400 Mio. Euro platziertes EK zulegen.

Besonders negativ betroffen wurde der Markt der geschlossenen Fonds natürlich von den fast täglichen Hiobsbotschaften aus dem Schiffsfondsbereich. Der Markt für Schiffe brach um 70,9% ein. Dies zeigt einmal mehr, dass Anleger stets sehr stark pro-zyklisch investieren. Auf dem Höhepunkt des Booms mit Schiffsbeteiligungen im Jahr 2007 waren 3,58 Mrd. Euro platziert worden. 2009 waren es nur noch 870 Mio. Euro. Ob dieses Verhalten der Anleger klug ist, sei dahingestellt. Ich selbst wäre jedenfalls nicht auf die Idee gekommen, in den Boomjahren einen Schiffsfonds zu zeichnen, habe jedoch 2009 erstmals in meinem Leben eine (opportunistische) Schiffsbeteiligung gezeichnet.

Auch für die geschlossenen Immobilienfonds war 2009 das schlechteste Jahr seit Beginn der Erhebung. 2,52 Mrd. Euro wurden mit Immobilienfonds 2009 platziert. 1998, auf dem Höhepunkt des Booms der Sonder-AfA-Ost, waren es 6,36 Mrd. Euro gewesen. Allerdings fiel der prozentuale Rückgang der Immobilienfonds von 2008 auf 2009 mit 27,4% deutlich geringer aus als im Gesamtmarkt der Beteiligungsmodelle (46,3%).

Deutschlandfonds stabil – Einzelhandelsfonds beliebt

Am besten haben sich geschlossene Fonds mit deutschen Immobilien behauptet, denn der Rückgang betrug hier nur 5,9%. 2009 wurde mit geschlossenen Deutschland-Immobilienfonds 960 Mio. Euro Eigenkapital platziert – 2008 waren es 1,02 Mrd. Euro gewesen. Erstmals seit vielen Jahren ist damit der Marktanteil von Deutschland-Immobilienfonds am Gesamtmarkt der Beteiligungsmodelle gestiegen, und zwar von 9,9% (2008) auf 17,4% (2009). Allerdings hatte der Marktanteil der Deutschland-Immobilienfonds im Jahr 2000 noch bei 27,4% gelegen – und in den 90er Jahren lag er oft über 90%.

Am erfolgreichsten waren bei den deutschen Fonds im Jahr 2009 SHB, die überwiegend mit Ansparmodellen 99,6 Mio. Euro platzierte. Es folgten Wealth Cap mit 82,1 Mio. Euro und Hannover Leasing mit 79,2 Mio. Euro.

Stark zulegen konnten bei den deutschen Fonds vor allem solche mit Einzelhandelsimmobilien, die mit 32,5% den größten Marktanteil erobern konnten. Offenbar überzeugten viele Anleger die langfristigen Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern, wie diese für Einzelhandelsfonds typisch sind.

Dagegen sank der Anteil der Büroimmobilienfonds an den Deutschland-Immobilienfonds mit 26,2% auf ein historisches Tief. Im Jahr 2002 waren noch sieben von zehn Deutschland-Fonds solche mit Büroobjekten gewesen. 2009 ergab sich jedoch das Dilemma, dass nur solche Bürofonds platzierungsfähig gewesen wären, die in Objekte in sehr guten Lagen mit sehr bonitätsstarken (am besten staatlichen) Mietern investierten. Solche Objekte waren jedoch aus Sicht geschlossener Fonds in der Regel zu teuer und wurden eher von offenen Immobilienfonds erworben.

Obwohl 2009 sehr viele geschlossene Wohnungsfonds an den Markt kamen, spiegelte sich das noch nicht im platzierten EK wider. Im Gegenteil. Der Marktanteil der geschlossenen Wohnimmobilienfonds an den Deutschland-Immobilienfonds ging sogar deutlich zurück – und zwar von 26,1% auf 12,5%. Anders verhielt es sich übrigens bei den geschlossenen Auslandsimmobilienfonds, wo der Marktanteil der Wohnungsfonds mit 24,6% zehn Mal so hoch war wie im Vorjahr. Vor allem dürften dies US-Wohnimmobilienfonds gewesen sein.

US-Fonds platzieren nur noch 180 Mio. Euro

Für die US-Fonds war es fast das schlechteste Jahr seit Beginn der Erhebung. Bereits im Jahr 2008 war das platzierte Eigenkapital um 44,6% auf 570 Mio. Euro zurückgegangen. 2009 ging das platzierte EK mit US-Fonds sogar noch stärker zurück, und zwar auf nur noch 180 Mio. Euro (- 68,8%). Etwa die Hälfte des Eigenkapitals wurde von den beiden Initiatoren Jamestown und US-Treuhand platziert.

Der Marktanteil der US-Fonds am Gesamtmarkt der Beteiligungsmodelle, der 2002 mit 22,9% (über 2 Mrd. Euro platziertes EK) einen Höhepunkt erreicht hatte, hat 2009 mit nur noch 3,3% einen Tiefstpunkt erreicht.

Einerseits sind Anleger offenbar nicht bereit, im größeren Stil antizyklisch zu investieren. Andererseits fehlte einfach auch das Angebot an US-Produkten. Meiner Meinung nach wird der Markt für US-Fonds erst dann wieder kommen, wenn Jamestown als Marktführer das Signal gibt, einen neuen Fonds herausbringt und damit den „Eisbrecher“ spielen wird. Vorher dürfte es für jeden anderen Anbieter sehr schwer sein, erfolgreich einen größeren US-Fonds zu platzieren. Jamestown hat allerdings kürzlich erst auf der VGF-Tagung erklärt, dass der Markt überwiegend noch zu teuer für einen Einstieg sei.

Hollandfonds legen zu – Australienfonds mit Rekordplatzierung

Erstmals wurde mit Holland-Fonds sogar mehr EK platziert als mit US-Fonds. Hollandfonds konnten das platzierte EK 2009 um 237% auf 250 Mio. Euro steigern. Allerdings haben die Holland-Fonds auch schon deutlich bessere Jahre gesehen: 1999 wurden 590 Mio. Euro platziert, 2004 waren es 500 Mio. Euro. Lediglich die beiden Jahre 2007 und 2008 waren extrem schlechte Jahre für die Hollandfonds. Großbritannien-Fonds platzierten nur 80 Mio. Euro – in den Jahren 2005 bis 2007 waren es stets über 500 Mio. Euro gewesen. Für Großbritannien-Fonds erwarte ich einen Zuwachs in diesem Jahr, wenngleich man bedenken muss, dass die Preise – insbesondere in London – schon wieder angezogen haben.

Eine Rekordplatzierung verzeichneten Australien-Fonds. 345,6 Mio. Euro konnten mit diesen Fonds platziert werden – davon entfielen 338,7 Mio. Euro auf Australien-Fonds der Real.I.S. Eine wesentliche Komponente für den Erfolg war auch hier wieder das Sicherheitsbedürfnis der Anleger, da die Real.I.S. vor allem auf Fonds mit langfristigen Mietverträgen und – überwiegend – staatlichen Mietern setzt. Auch die Hannover Leasing war erfolgreich, weil sie vor allem auf das Thema Sicherheit setzte. Mit einem Luxemburg-Fonds platzierte sie 231 Mio. Euro.

Diese Beispiele belegen: Das Land, in dem investiert wird, ist gar nicht mal so wichtig – solange es sich nicht um Märkte handelt, die von den Anlegern ausdrücklich als riskant wahrgenommen werden. Wichtiger ist offenbar, dass die Produkte aufgrund der Bonität der Mieter und der Langfristigkeit der Mietverträge als sicher wahrgenommen werden.

Warum werden Fondszeichner immer älter?

Die Feri-Studie enthält auch zahlreiche interessante soziographische Daten. Die Fondszeichner werden immer älter. 2009 war jeder fünfte bereits über 70 Jahre alt. Der Anteil derjenigen, die über 60 Jahre sind, lag bei 44,4%. Zum Vergleich: Vor zehn Jahren, 1999, lag dieser Anteil erst bei 19%. Der Grund für diesen Langfrist-Trend liegt aus meiner Sicht im Wandel von der Steuer- zur Renditeorientierung. Der typische Anleger in den 90er Jahren war der Gutverdiener, der meist gar nicht viel Eigenkapital hatte, aber ordentlich verdiente und seine Steuerlast durch Verlustzuweisungsmodelle mindern wollte. Oftmals wurde das Eigenkapital sogar durch Anteilsfinanzierungen aufgebracht, so dass der Anleger kaum eigenes Geld mitbringen musste. Das ist heute natürlich ganz anders. Wer heute einen Fonds zeichnet, muss tatsächlich über Liquidität verfügen – und dies ist bei älteren Menschen nun einmal häufiger der Fall als bei jüngeren. Zu denken geben sollte es allerdings schon, dass der Anteil der Fondszeichner bis 40 Jahre im Jahr 1999 noch bei 29,1% gelegen hatte und im vergangenen Jahr nur noch bei 10,3%. Im Jahr 2008 waren es übrigens noch 13,9%. Die Fondsinitiatoren werden sich etwas einfallen lassen, damit ihnen die Anleger nicht wegsterben. Viele jüngere Anleger setzen offenbar heute eher auf Zertifikate.

Bankvertriebe dominieren – aber verlieren Marktanteile

2006 betrug der Anteil der Banken/Sparkassen und sonstigen Kreditinstitute am Fondsvertrieb noch 63,7%, 2007 waren es noch 61,8%, 2008 lag der Anteil bei 60,9% und 2009 bei 54,9%. Der Anteil ging also in wenigen Jahren um neun Prozentpunkte zurück. Dies zeigt, wie richtig es war, dass ich in den IMMOBILIEN NEWS den Initiatoren empfohlen habe, nicht ausschließlich auf die Banken und Sparkassen zu setzen, sondern im Sinne einer Diversifikationsstrategie auch den freien Vertrieb nicht zu vergessen. Dabei gibt es nach wie vor erhebliche Unterschiede zwischen den Assetklassen: Während der Anteil der Einzelkämpfer und kleinen Vertriebe bei Schiffsfonds bei 32,3% lag, so lag er bei Immobilienfonds nur bei 16,6%. Lediglich die geschlossenen Deutschland-Immobilienfonds wurden noch stärker als die Schiffsfonds im freien Vertrieb platziert.

Anleger meiden riskante Märkte und Blindpools

Die Zeit der – überwiegend dubiosen – Dubai-Fonds ist erfreulicherweise auch vorbei. Konnten sie 2008 immerhin 271,2 Mio. Euro platzieren, so waren es 2008 nur noch 39,2 Mio. Euro. Zahlreiche negative Schlagzeilen über Ermittlungen gegen Initiatoren von Dubai-Fonds, über Anleger, die ihr Geld verloren haben und über den Einbruch des Immobilienmarktes sorgten für diesen Rückgang.

Ohnehin sind riskantere Märkte derzeit nicht gefragt. Indien-Fonds, mit denen 2008 noch 199,2 Mio. Euro platziert werden konnten, sammelten 2009 nur noch 41,3 Mio. Euro ein. Auch Blindpool-Fonds die 2007 622,5 Mio. Euro und 2008 440,5 Mio. Euro platzieren konnten, sammelten 2009 nur noch 111,2 Mio. Euro ein.

Wie geht es 2010 weiter?

Der VGF sieht eine Trendwende im Markt der geschlossenen Fonds. Begründung: Die Platzierungszahlen haben seit dem Sommer 2009 Monat für Monat deutlich angezogen. Auch die Feri-Zahlen zeigen diesen Trend: Im August wurde nur 7,1% des EK platziert, im Dezember waren es mit 14,6% doppelt so viel.

Dies allein ist jedoch für mich kein Indiz für eine Trendwende. Auch in den Jahren zuvor war es (bis auf das Lehmann-Jahr 2008) immer so, dass im November und Dezember deutlich mehr platziert wurde als im Juli und August. Beispielsweise wurden im Juli und August 2006 15,3% des EK platziert, im November und Dezember 2006 waren es 29,5%. Die Zahlen für 2009 unterscheiden sich davon kaum: Im Juli und August wurden 14,9% des EK platziert, im November und Dezember 2009 waren es 25,1%. Zudem sind in diesen Zahlen auch die Platzierungsgarantien enthalten, die häufig zum Jahresende fällig werden. Um Aussagen zu einem Trend im Anlegerinteresse festzustellen, müsste man also die Zahlen zunächst einmal um diese Platzierungsgarantien bereinigen. Und dann würde sich vermutlich zeigen, dass es aufgrund der Verteilung über die Monate keinen Beleg für eine Trendwende gibt.

Wenn ich im Folgenden über Trends im Markt der geschlossenen Fonds schreibe, dann entspricht dies ausschließlich einer nüchternen Analyse – und hat nichts damit zu tun, was ich selbst für wünschenswert oder klug halte:

Das Hauptproblem für viele Anbieter bleibt die Finanzierung bzw. die EK-Zwischenfinanzierung, die nur noch schwer zu bekommen ist. Obwohl eigentlich Blindpools und Ansparfonds im Allgemeinen als „out“ gelten, rechne ich schon aus diesem Grund mit einem deutlichen Zuwachs in diesem Segment. Anbieter wie SHB und Flex haben im Bereich der Deutschland-Fonds mit Blindpools und Ansparmodellen erhebliche Platzierungserfolge erzielt. Allein die beiden genannten Initiatoren platzierten mit Ansparfonds 170 Mio. Euro, was ca. 17% des Gesamtmarktes für Deutschland-Immobilienfonds entspricht. 2010 werden mit Sicherheit weitere Blindpools und Ansparfonds – auch von renommierten Initiatoren – an den Markt kommen. Solche Produkte werden allerdings ganz überwiegend im freien Vertrieb platziert. Ein Indiz dafür ist, dass der Anteil der freien Finanzdienstleister am Vertrieb von Beteiligungsmodellen im Jahr 2009 insgesamt bei 17,6% lag, bei Deutschland-Immobilienfonds dagegen bei 35,7%.

Ein weiterer Trend: Allein im Jahr 2009 konnten – trotz aller negativen Erfahrungen mit Lehmann-Zertifikaten – 28 Mrd. Euro mit Garantiezertifikaten erzielt werden. Ich rechne damit, dass der Erfolg mit Garantiezertifikaten manche Initiatoren geschlossener Fonds dazu bewegen wird, sich auch über Garantieprodukte Gedanken zu machen. Wealth Cap hat bereits die Auflage eines Fonds mit Kapitalgarantie angekündigt.

Im Übrigen sind natürlich auch 2010 jene Initiatoren im Vorteil, die einen guten Zugang zu Finanzierungsquellen haben. Diejenigen, die bereits 2009 stark waren, werden überwiegend auch 2010 stark sein. Es wird von der Lage der offenen Immobilienfonds in Deutschland abhängen, ob sich wieder vermehrt Einkaufsmöglichkeiten auch für Initiatoren geschlossener Fonds ergeben. Im vergangenen Jahr gab es neben denjenigen offenen Fonds, die die Rücknahme der Anteilsscheine aussetzten, auch solche, die über gute Vertriebskanäle verfügten und keine Probleme mit dem Mittelzufluss hatten. Diese standen auf der Käuferseite und waren bei der Immobilienakquisition ernstzunehmende Wettbewerber für die geschlossenen Fonds. Hinzu kamen – und kommen 2010 verstärkt – Versicherungen, Versorgungswerke und andere institutionelle Investoren, die als Wettbewerber dafür sorgen werden, dass es extrem schwierig bleiben wird, voll vermietete Core-Büroobjekte in Deutschland zu erwerben.

Die Anleger werden auch 2010 weiterhin auf Sicherheit setzen. Bei den deutschen Immobilienfonds werden auch 2010 Fonds mit Einzelhandelsimmobilien beliebt bleiben. Auch rechne ich mit einer Zunahme des mit Wohnungsfonds platzierten Eigenkapitals.

Ein Thema, mit dem sich die Branche verstärkt auseinandersetzen wird, ist die geplante Regulierung geschlossener Fonds. Vieles spricht dafür, dass die europäische AIFM-Richtlinie auf geschlossene Fonds angewendet wird. Sollte dies nicht der Fall sein, dann wird es zumindest in Deutschland eine Regulierung des Marktes geben. Darüber zu diskutieren, ob das sinnvoll ist oder nicht, bringt wenig. Ich habe den Eindruck, dass sich die großen Initiatoren (z.B. die mit Bankenhintergrund), für die die Regulierung ohnehin kein großes Problem darstellen wird, mit dem Thema eingehend auseinandersetzen. Viele kleine Initiatoren verdrängen das Thema aber. Die Branche wird Lösungen finden müssen, indem sie gemeinsame Plattformen bildet, auf die kleinere und mittlere Initiatoren Funktionen outsourcen. Bedenkt man, dass es laut Feri-Statistik im vergangenen Jahr 341 aktive Initiatoren gab, dann kann man für 90 Prozent der Unternehmen bezweifeln, ob sie – zumindest in der bisherigen Form – überlebensfähig sein werden. Insofern wird die Regulierung den Markt auf jeden Fall massiv verändern.

(Über die aktuellen Trends am Markt für geschlossene Fonds werden acht renommierte Vertriebe bei der Produktentscheider-Veranstaltung am 2.März in Berlin diskutieren. Anmeldungen sind noch möglich – fordern Sie das Programm bitte unter info@immobilienrunde.an.)