Indexmietverträge abschließen!

Erschienen am 31. März 2014

Wie kann man künftig Wohnungsinvestitionen so vornehmen, dass der bestmögliche Inflationsschutz gegeben ist? Staffelmietverträge sind laut dem Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse nur noch eingeschränkt möglich. Denn in dem Gesetzentwurf ist vorgesehen, dass jede vereinbarte Staffel im Zeitpunkt ihrer Fälligkeit der jeweils ersten neuen Miethöhe erneut daraufhin zu überprüfen ist, ob sie nach dem Mietbremsen-Gesetz überhaupt wirksam ist. Das heißt, dass der Vermieter dem Risiko ausgesetzt ist, dass eine einmal vereinbarte Staffel gar nicht wirksam ist.

Auch für Indexmietverträge gelten hinsichtlich der Ausgangsmiete (!) die allgemeinen Regelungen über die zulässige Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nach dem neuen Mietrecht. Anders als bei der Staffelmiete unterliegen jedoch die nachfolgenden Mieterhöhungen aufgrund von Anpassungen an den Index nicht mehr der Kontrolle durch diese Vorschriften – so ist ausdrücklich im Gesetzentwurf vorgesehen.

Ich treffe immer noch Immobilieneigentümer, denen nicht einmal bekannt ist, dass es bei Wohnungen selbstverständlich möglich ist, Indexverträge abzuschließen, bei denen die Miethöhe automatisch an den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gekoppelt ist. Ich selbst habe in den vergangenen Jahren immerhin schon 40 Prozent aller Mietverträge in meinen Wohnungen auf Indexverträge umgestellt.

Dies bringt in der Praxis zahlreiche Vorteile. Denn die Durchsetzung von Mieterhöhungen ist, wie jeder Vermieter weiß, nicht einfach. Man muss entsprechende Mieterhöhungserklärungen an die Mieter verschicken und diese um eine explizite, schriftliche Zustimmung bitten. Nicht selten reagieren die Mieter auf entsprechende Schreiben gar nicht oder erst nach mehrfacher Erinnerung. Manche Mieter verweigern die Zustimmung auch gänzlich, andere wiederum stimmen nur teilweise zu. Diese Teilzustimmung ist manchmal berechtigt, manchmal nicht – dies muss dann in jedem Einzelfall geprüft werden. Ohne die schriftliche Zustimmung kann die Miete jedoch nicht erhöht werden. Im Zweifel muss der Vermieter auf Zustimmung klagen. Das ist jedoch aufwändig, kostet zunächst mal Zeit und Geld und belastet natürlich auch das Verhältnis zum Mieter. Den meisten Vermietern ist – so wie mir – daran gelegen, ein gutes Verhältnis zu ihren Mietern zu pflegen.

Andererseits müssen die Mieten von Zeit zu Zeit angepasst werden, denn allein die laufende Geldentwertung sorgt ansonsten dafür, dass die Miete faktisch immer weniger wird – auch wenn sie nominal gleich hoch bleibt. Ich finde, die für Mieter und Vermieter fairste Lösung sind Mietverträge, bei denen die Steigerung der Miete an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten, also an die Inflationsrate, angepasst ist. Bei Büroimmobilien sind solche Mietverträge ohnehin üblich, bei Wohnungsmietverträgen sind sie dagegen unverständlicherweise die Ausnahme.

Indexmietverträge sind die fairsten Verträge für beide Seiten: Der Mieter kann sicher sein, dass die Miete nicht stärker steigt als die Inflation. Während normalerweise eine Erhöhung von 20 Prozent (bzw. 15% in entsprechend ausgewiesenen Gebieten) in drei Jahren möglich ist, kann der Vermieter auch bei einer starken Veränderung des Mietspiegels die Miete bei einem indexierten Vertrag nicht in dem ansonsten im Rahmen der Kappungsgrenze möglichen Maß anpassen. Damit gewinnt der Mieter Sicherheit.

Der Immobilieneigentümer hingegen macht seine Investition inflationssicher. Und vor allem spart er sich die oben beschriebenen aufwändigen Mieterhöhungs-Bitten, er muss dem Mieter nicht mehr hinterher rennen, um ihn zur Zustimmung zu bewegen, weil die Mietanpassung automatisch Jahr für Jahr erfolgt.

Obwohl derzeit die Inflationsrate sehr niedrig ist (was es natürlich erleichtert, Indexverträge bei Neuvermietungen durchzusetzen) kann man keineswegs ausschließen, dass sich dies dramatisch ändern könnte. Die unverantwortliche Politik der Notenbanken kann in der Zukunft zu stark steigenden Inflationsraten führen. Wer seine Mietverträge nicht indexiert hat, muss dann möglicherweise damit rechnen, dass die Inflationsrate stark anzieht und er die Mieten nicht entsprechend erhöhen kann, zumal die Kappungsgrenzen in vielen Gebieten auf 15 Prozent reduziert wurden.

Wer vor der Wahl steht, Staffelmietverträge oder Indexverträge abzuschließen sollte sich jedenfalls dann für Indexmietverträge entscheiden, wenn er in absehbarer Zeit keine größeren Modernisierungen plant (denn die Umlage von 11% ist dann nicht mehr möglich) und sich langfristig vor dem Risiko hoher Inflationsraten absichern will. Das neue Mietpreisbremsengesetz schafft wenigstens hier Rechtssicherheit.

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.