Keine „Willkommenskultur“ für ausländische Wohnungskäufer – unsinnige Überregulierung erschwert Immobilienkredite

Erschienen am 3. August 2016

In den vergangenen Jahren haben immer mehr Ausländer Eigentumswohnungen in Deutschland gekauft. Besonders Berlin und Frankfurt sind sehr beliebt – insbesondere bei Asiaten, aber auch bei Arabern, Russen und anderen Ausländern. Eine Gesetzesänderung führt jetzt dazu, dass es für Ausländer massiv erschwert wird, einen solchen Immobilienkauf zu finanzieren. Passt das zur viel beschworenen „Willkommenskultur“?

Hans-Joachim Beck vom IVD informiert: „Derzeit finanzieren die Banken Immobilieninvestitionen von Ausländern so gut wie nicht mehr. Dies hat seinen Grund in § 503 BGB, der anordnet, dass die Banken Verbraucher, die ein Fremdwährungsdarlehen aufnehmen, informieren müssen, wenn der Wert des Restbetrags um 20 Prozent ansteigt. Der Darlehensnehmer hat dann das Recht, das Darlehen auf seine eigene Währung umzustellen. Dieses Risiko will keine Bank eingehen.“

Der Hintergrund der Neuregelung war, dass – beispielsweise in Österreich – zahlreiche Immobilienkäufer Fremdwährungsdarlehen aufnahmen. So finanzierten sie beispielsweise nicht in Euro, sondern in Schweizer Franken, weil die Zinsen dann noch niedriger waren. Diese Finanzierungspraxis, die übrigens auch bei geschlossenen Fonds sehr beliebt war, führte zu erheblichen Risiken, denn wenn sich die Wechselkurse änderten, erhöhte sich der Kreditbetrag für den Darlehensnehmer. Daher hat die EU eine Richtlinie erlassen (2014/17/EU), mit der dies verhindert werden soll. Der deutsche Gesetzgeber hat jedoch die Vorgaben der Richtlinie bei der Umsetzung in nationales Recht verschärft – mit der Folge, dass nun eine Finanzierung für Ausländer erheblich erschwert wird.

Zwar kann im Kreditvertrag vereinbart werden, dass als Landeswährung die Währung des Landes gilt, in dem der Darlehensnehmer überwiegend sein Einkommen bezieht (beispielsweise ein Chinese, der in Deutschland arbeitet) oder Vermögenswerte hält, aus denen das Darlehen zurückgezahlt werden soll (beispielsweise eine vermietete Immobilie). Wenn also beispielsweise ein Chinese eine vermietete Eigentumswohnung kauft und das Darlehen mit den Mieteinnahmen bedient werden soll, kann er mit der Bank vereinbaren, dass dies doch nicht als Fremdwährungsdarlehen gilt. Hans-Joachim Beck kritisiert: „Nach der Begriffsbestimmung in Kapitel 1, Artikel 4 Nr. 28 der EU-Richtlinie liegt in diesem Fall jedoch bereits begrifflich kein Fremdwährungsdarlehen vor. Daher bedürfte es eigentlich, wenn man der Definition der Richtlinie folgt, gar keiner gesonderten vertraglichen Vereinbarung, wie sie nun in Deutschland gefordert ist. Der deutsche Gesetzgeber hat hier jedoch völlig unnötigerweise die Vorgaben der EU-Richtlinie bei der Umsetzung in nationales Recht verschärft.“

Auch hier ist der Gesetzgeber mit seiner Regulierungswut wieder weit über das Ziel hinausgeschossen. Im Zeitalter der Globalisierung ist es üblich, dass Anleger international diversifizieren, und zwar nicht nur im Aktienbereich, sondern auch bei Immobilien. In New York oder London beispielsweise kommt ein Großteil der Wohnungskäufer aus dem Ausland. Auch in Deutschland haben sich Firmen darauf spezialisiert, Eigentumswohnungen an Ausländer zu vermitteln.

Diese Entwicklung ist positiv, denn die internationale Diversifikation reduziert das Risiko für den Anleger. Ich habe in meinem Buch „Reich werden und bleiben“ ausführlich erläutert, wie sich Anleger mit dem sogenannten „Home Bias“, also der allzu einseitigen Fokussierung von Anlagen auf ihr Heimatland, selbst schaden. Die neue Regulierung ist ein Beispiel dafür, wie der Gesetzgeber das Kind mit dem Bade ausschüttet, und nicht nur einen kritikwürdigen Missstand beseitigt, sondern durch Überregulierung auch sinnvolle Investitionen verhindert.

Fazit: Nur weil vor einigen Jahren Österreicher (auf Anraten ihrer Banken) auf die dumme Idee gekommen sind, ihr Einfamilienhaus mit Schweizer Franken zu finanzieren, will man es jetzt Chinesen unmöglich machen, in Deutschland eine Zweitwohnung zu finanzieren. Deutschland ist stolz auf seine „Willkommenskultur“, aber diese gilt offenbar nicht für finanzkräftige Ausländer, die gerne in Deutschland Immobilieneigentum erwerben wollen.


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Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.