Es klingt auf den ersten Blick so, als könnte sich die Immobilienbranche freuen: Es soll einen Freibetrag für den Kauf selbst genutzter Immobilien geben. Anfangen will damit jetzt NRW. Warum ich dagegen bin.
Aus den Koalitionsverhandlungen in NRW wurde bekannt: Bei der Grunderwerbsteuer möchten CDU und FDP beim Kauf selbst genutzter Immobilien einen Freibetrag von 250 000 Euro pro Erwachsenem sowie einen noch nicht bezifferten Freibetrag für Kinder einführen. Das kann ein Land allein nicht beschließen, daher soll eine Bundesratsinitiative gestartet werden. Der Pferdefuß: Zur „Gegenfinanzierung“ schlagen die Verhandlungspartner massive Verschlechterungen bei den Share Deals vor.
Unerwünschte Nebenwirkungen
Als Argument für einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer wird von Immobilienverbänden und der FDP angeführt, damit werde die Wohneigentumsbildung erleichtert. Das ist richtig und spricht in der Tat für diesen Plan. Aber wie bei einem wirksamen Medikament sollte man auf die unerwünschten Nebenwirkungen achten. Und diese sind aus Sicht der Immobilienbranche weit größer als die Vorteile.
Denn bei Umsetzung dieser Pläne wird es künftig argumentativ noch einfacher, die Grunderwerbsteuer zu erhöhen, die ohnehin seit der Föderalismusreform in fast allen Bundesländern massiv gestiegen ist. Bisher konnten Gegner einer Grunderwerbsteuer-Erhöhung stets wie folgt argumentieren: „Getroffen wird davon der kleine Immobilienkäufer, dem die Eigentumsbildung erschwert wird. Große Investoren sind von Grunderwerbsteuer-Erhöhungen weniger betroffen, weil sie häufig Share Deals machen, bei denen die Grunderwerbsteuer vermieden wird, weil nicht direkt eine Immobilie, sondern Gesellschaftsanteile verkauft werden.“
Genau diese Argumentation wird künftig nicht mehr möglich sein, wenn das umgesetzt wird, was jetzt in NRW geplant ist: Wenn einerseits Share Deals massiv erschwert bzw. steuerlich unattraktiv gemacht werden und andererseits ein Freibetrag für Selbstnutzer bzw. Ersterwerber eingeführt wird, dann werden Befürworter einer Grunderwerbsteuer-Erhöhung künftig argumentieren, man könne hier mit gutem Gewissen noch kräftiger zulangen, weil der einfache Wohnungskäufer schließlich nicht getroffen werde, sondern nur die großen Investoren.
Zweistellige Grunderwerbsteuer
Es ist eine Illusion zu glauben, mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer sei das Ende der Fahnenstange erreicht. Als ich vor etwa 20 Jahren meine erste Immobilie kaufte, zahlte ich 2% Grunderwerbsteuer. Seitdem hat sie sich in den meisten Bundesländern verdreifacht! Keine andere Steuer ist so stark gestiegen. Wer ist so naiv zu glauben, dass die Politik damit zufrieden sein wird?
Meine Prognose: Die Politik wird keine Hemmungen haben, eine zweistellige Grunderwerbsteuer zu beschließen. NRW mit einer FDP-Beteiligung wird das zwar sicher nicht machen. Aber in anderen Bundesländern werden alle Hemmungen fallen, wenn die Bundesratsinitiative erfolgreich sein sollte. Denn wenn es einen Freibetrag für Ersterwerber gibt, dann werden die Politiker argumentieren, die dadurch entstehenden „Steuerausfälle“ müssten durch eine generelle Erhöhung (die den kleinen Erwerber dann ja nicht mehr trifft) wieder hereingeholt werden. Nach der Logik der Politiker, denen es um Stimmenmaximierung geht, ist die ganze Sache für sie vorteilhaft: Der Freibetrag kann als soziale Wohltat verkauft werden und die Maßnahmen gegen Share Deals als Beseitigung angeblicher „Steuerschlupflöcher für Immobilienhaie“. Und mit der Beseitigung der Ausweichmöglichkeit „Share Deals“ wird die Begehrlichkeit der Politiker, die Grunderwerbsteuer massiv anzuheben, noch einmal verstärkt – denn niemand kann ihr dann noch entrinnen.
Veranstaltungshinweis: Der führende Immobiliensteuer-Experte Hans-Joachim Beck sowie Finanzrichter Dr. Kai Tiede informieren am 19. Juni über die geplante Reform der Grunderwerbsteuer zur Verhinderung von Share Deals. Programm
