Die Märkte sind überhitzt – was tun?

Erschienen am 15. Juli 2014

Wiederholt habe ich an dieser Stelle davor gewarnt, dass die unverantwortliche Politik der Notenbanken zu Blasen in sämtlichen Assetklassen führt. Neulich nannte ich in meinem Kommentar das Beispiel der Staatsanleihen. Die Rendite für zehnjährige Staatsanleihen ist derzeit in Spanien so niedrig, wie sie seit 1789 nicht mehr war – und in Irland liegt sie sogar niedriger als in den USA.

„Warum spricht niemand von der Blase an den Anleihemärkten?“, fragte ich. Inzwischen hat sich das geändert. Bloomberg schrieb vergangene Woche: „Es regiert offenbar Sorglosigkeit. Anleihekäufer haben Ecuador, dessen sozialistischer Präsident während der Finanzkrise die Zahlungen auf Auslandsschulden gestoppt und Gläubiger als ‚wahre Monster‘ bezeichnet hatte, im vergangenen Monat zwei Milliarden Dollar gegeben… Nachdem sich die Leitzinsen der US-Notenbank bereits im sechsten Jahr hintereinander nahe null befinden und auch die EZB und die Bank of Japan einen Niedrigzinskurs fahren, kaufen Anleger immer riskantere Papiere, um überhaupt Ertrag zu generieren.“

Das war kein Eigenzitat, sondern das schreibt inzwischen die angesehene Finanznachrichtenagentur Bloomberg. Sogar die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) hat kürzlich die Notenbanken gewarnt und darauf hingewiesen, dass die Niedrigzinsen und die Geldschwemme den Treibstoff lieferten, um Aktien-, Anleihe- und Immobilienpreise aufzublähen.

Auch im Bereich der Unternehmensanleihen ist die Blase längst da. Im Mai rissen sich die Anleger um eine neue Anleihe von Clear Channel Communications. Der US-Rundfunksender, dessen Bonitätsnoten mit „hoher Wahrscheinlichkeit“ einen Zahlungsausfall implizieren, konnte sein Anleihevolumen auf 850 Mio. USD mehr als verdoppeln.

Der Wert der Hochzinsanleihen im „Global High Yield Index“ ist inzwischen auf mehr als zwei Billionen (!!!) USD angeschwollen. Allein in den vergangenen vier Jahren hat sich das Volumen verdoppelt. Die Rendite von Junkbonds ist dabei von über 23 Prozent auf nur noch 5,6 Prozent gefallen.

Die Diskussion darüber, ob es eine „Immobilienblase“ gebe, greift also viel zu kurz. Da „sichere“ Staatsanleihen nur noch 1-2% bringen, kaufen institutionelle Investoren verstärkt hochriskante Papiere – ob das nun Unternehmensanleihen von Firmen mit fragwürdiger Bonität sind oder Staatsanleihen von Ländern, die man als absolut unzuverlässig einstufen muss. Dadurch sinken die Renditen in diesen Segmenten und das Risiko wird nicht mehr eingepreist.

Im Immobiliensegment sind wir in einer ähnlichen Entwicklung, wenngleich diese noch nicht so weit fortgeschritten ist wie bei den Anleihen. Wer diese Entwicklung frühzeitig erkannt hat, kann sich über die Renditen freuen. Ein Freund von mir hatte vor einigen Jahren Plattenbauten in Halle zum dreifachen (!) gekauft, hat sie dann zum siebenfachen weiterverkauft und der Käufer bietet sie jetzt zum zehn- bis elffachen an. Auch derjenige, der Hochzinsanleihen kaufte, hat damit eine hervorragende Rendite erzielt. Seit 2008 haben Investoren mit Hochzinsanleihen einen Ertrag von 157% gemacht – und damit selbst globale Aktien geschlagen, die 123% brachten.

Gibt es einen Weg aus dem Dilemma? Was tun? Die Antwort auf diese Frage fällt schwer. „Nicht“ zu investieren und das Geld auf dem Tagesgeldkonto zu belassen, ist für institutionelle Investoren keine Option und auch für private Anleger keine „Strategie“, die man über viele Jahre verfolgen kann.

Niemand, auch nicht der intelligenteste Assetmanager, kann sich dem Markt entziehen. Dennoch kommt es gerade in dieser Situation darauf an, dass man zusätzlich zu den Marktrisiken nicht auch noch Risiken einkauft, die sich in der Dummheit und Unfähigkeit von Asset- und Fondsmanagern begründen.

Oft werde ich gefragt, was ich selbst in dieser Situation mache.

  1. Ich behalte meine Wohnimmobilien in Berlin und Bremen und freue mich über die Möglichkeit, diese nach Auslaufen der Zinsbindung extrem billig zu refinanzieren. Gerade habe ich ein Darlehen für ein 2004 erworbenes Mehrfamilienhaus prolongiert – mit einem Zins von 2%.
  2. Ich behalte mein Gold, weil ich der ganzen Entwicklung nicht traue. Das bleibt meine Versicherung für den nächsten großen Finanzcrash.
  3. Ich habe einen Teil meines Geldes den besten Asset-Managern anvertraut, die US-Immobilien und deutsche Wohnungen in B-Städten erwerben. Ich weiß, dass es auch für diese Spezialisten wegen dem überteuerten Markt extrem schwierig ist, einzukaufen. Aber ich erwarte, dass sie das Beste aus der schwierigen Situation machen.
  4. Ich habe vor einigen Wochen einen großen Teil meiner Aktien verkauft. Nicht, weil ich davon ausgehe, dass es bald einen Kursrückschlag gibt. Aber ich weiß, dass man selten oder nie den höchsten Punkt erwischt, und ich fühle mich derzeit wohler mit einem begrenzten Aktienengagement und freue mich über die Gewinne, die ich mitnehmen konnte.

Übrigens möchte ich an dieser Stelle mal für die viel gescholtenen geschlossenen Fonds ein gutes Wort einlegen. Zwar ist es richtig, dass Anleger mit geschlossenen Fonds auch viel Geld verloren haben. Über die negativen Beispiele wird zu Recht viel berichtet – auch hier in den IMMOBILIEN NEWS. Über die positiven Beispielen wird jedoch naturgemäß weniger geschrieben, und deshalb möchte ich einmal aus eigener Erfahrung berichten:

Ich selbst habe ausschließlich sehr positive Erfahrungen gemacht, vor allem mit mit US-Fonds von Jamestown und US-Treuhand. Die Jamestown-Fonds, das ist bekannt, haben Anlegern im Durchschnitt 19 Prozent p.a. gebracht. Mein Fehler: Zu geringe Summen darin zu investieren. Ein US-Treuhand-Fonds, der eben gerade aufgelöst wurde, hat mir zehn Jahre lang 8,75% p.a. gebracht. Und sogar vier Sonder-AfA-Fonds von Wert-Konzept und Dr.Görlich, die ich zwischen 1999 und 2001 gezeichnet habe, bereiten mir aktuell allesamt viel Freude: Es waren alles Fonds nach dem „Hamburger Modell“, die jetzt liquidiert werden. Die Anleger erhalten als Abfindung Wohnungen in Berlin. Die damalige Zeichnungssumme habe ich über die letzten 10 – 15 Jahre mehr oder minder durch die extrem hohen Verlustzuweisungen zurückerhalten. Mit Ablösung von Darlehen in Höhe von 146.000 Euro erhalte ich nunmehr vier erstklassig sanierte Wohnungen in Friedrichshain und Prenzlauer Berg mit insgesamt 272 qm. Die Restschuld der Wohnungen, die ich ablösen musste, lag im Schnitt bei 540 Euro/qm. Der aktuelle Verkehrswert dieser Wohnungen liegt zwischen 1800 und 2500 Euro/qm.

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.