Illusion geplatzt

Erschienen am 17. Dezember 2012

Nach den letzten Bundestagswahlen waren viele Angehörige der Immobilienbranche geradezu entzückt über die neue Bundesregierung. Der Koalitionsvertrag löste seinerzeit begeisterte Stellungnahmen aus, obwohl er kaum konkrete Absichtserklärungen für die Immobilienwirtschaft enthielt – dafür jedoch einige schmeichelhafte Sätze, die bei einer Branche gut ankamen, die sich ansonsten stets missverstanden fühlt und als unterschätzt empfindet. Ich fand das damals schon ziemlich lächerlich und schrieb, dass es die eigentlich notwendige Liberalisierung des Mietrechtes ganz gewiss so lange nicht geben wird, wie die FDP nicht die absolute Mehrheit bei Bundestagswahlen erzielt.

Positive Maßnahmen für die Immobilienwirtschaft gab es in den vergangenen Jahren denn erwartungsgemäß auch keine bzw. allenfalls in homöopathischen Dosen. Das Beste war, dass es keine massiven Verschlechterungen gab, jedenfalls nicht auf Bundesebene.

Dies gilt auch für die sogenannte Mietrechtsreform. Ärgerlich ist, dass die Kappungsgrenze, die bereits 2001 von der rot-grünen Regierung von 30% auf 20% gesenkt wurde, jetzt noch einmal abgesenkt wird bzw. dass die Länder ermächtigt werden, dies zu tun. Es ist schon eine ziemliche Frechheit, dass, nachdem die Mieten 15 Jahre lang gar nicht gestiegen oder sogar gefallen waren, die Erhöhungsmöglichkeiten beschnitten werden, sobald die Mieten anfangen, zu steigen.

Dabei sind, so paradox dies klingen mag, steigende Mieten das einzig wirksame Rezept gegen steigende Mieten. Denn dafür, dass nach vielen, vielen Jahren der Mietwohnungsneubau wieder angesprungen ist, gibt es nur einen einzigen Grund: Die gestiegenen Mieten. Abgewürgt wurde der Neubau übrigens durch die große Koalition, die die degressive AfA abgeschafft hatte.

Die Länder werden sich nun nicht zweimal bitten lassen, von der Möglichkeit zur weiteren Absenkung der Kappungsgrenze Gebrauch zu machen – wie ein anderes ärgerliches Beispiel zeigt: Die Ende der 90er Jahre von 2% auf 3,5% angehobene Grunderwerbsteuer beträgt inzwischen in den meisten Ländern 5%, weil es nach der Föderalismusreform Ländersache ist, deren Höhe zu bestimmen. Kein einziges Bundesland nutzte die Gelegenheit (was theoretisch möglich wäre), um die Grunderwerbsteuer zu senken, dafür wurde sie in fast allen Bundesländern erhöht.

In der nächsten Legislaturperiode werden sich Immobilieneigentümer noch auf Schlimmeres einstellen müssen, weil wir dann – so oder so – eine rein sozialdemokratische Regierung haben werden, gleichgültig ob diese nun von der sozialdemokratisierten CDU/CSU im Bunde mit der SPD gestellt wird oder von SPD und Grünen. Mit folgenden Maßnahmen rechne ich:

  1. Mietrecht: Begrenzung der Mieterhöhungsmöglichkeiten bei Neuvermietungen.
  2. Spekulationsfrist: Abschaffung der Steuerfreiheit bei Veräußerungen nach Ablauf von zehn Jahren – Übergangsfrist nur für Immobilien, die der Eigentümer vor mehr als zehn Jahren erworben hatte.
  3. Vermögensteuer: Wiedereinführung.
  4. Erbschafts- und Schenkungssteuer: Erneute massive Anhebungen.
  5. „Bürgerversicherung“: Zwangsversicherung mit Einbeziehung von Mieteinkünften in die Bemessungsgrundlage.

Allein die politische Debatte über solche Maßnahmen wird zur Verunsicherung der Investoren führen. Um die Investitionsbereitschaft zu verbessern und den Mietwohnungsbau anzukurbeln, wäre das Gegenteil notwendig gewesen, nämlich eine Liberalisierung des Mietrechtes. Dazu fehlten dieser Regierung sowohl der politische Wille wie auch der Mut. Ich rechne nun damit, dass in der nächsten Legislaturperiode auch die degressive AfA wieder eingeführt wird, denn anders wird der Mietwohnungsbau nicht im notwendigen Maße in Gang kommen.

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.

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