Wann gibt es wieder Steuervorteile?

Erschienen am 23. Juni 2008

Seit zehn Jahren gab es einen eindeutigen Trend in der Politik: Sämtliche Steuervorteile für Immobilien wurden sukzessive zurückgefahren bzw. abgeschafft. Zur Erinnerung hier nur einige wichtige Entscheidungen der vergangenen zehn Jahre: Abschaffung der Sonder-AfA des Fördergebietsgesetzes, Verlängerung der Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre (§ 23 EStG), Einführung diverser Verlustausgleichsbeschränkungen (§ 2b EStG, § 2 Abs.3 EStG, § 15b EStG), mehrfache Reduktion und schließlich Abschaffung der degressiven AfA für Neubauten, Verlängerung der Abschreibungsperiode für Baudenkmäler und Objekte in Sanierungsgebieten (§ 7h/7i EStG), 5.Bauherrenerlass für geschlossene Fonds usw. usf.

Nunmehr werden erstmals wieder eine Erhöhung der Abschreibungen für Neubauten sowie eine Verbesserung der Abzugsfähigkeit von ökologisch motivierten Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsaufwendungen durch die Politik gefordert. Die Forderungen kommen aus Bayern. Man mag das als Wahlkampf-Geplänkel abtun, weil demnächst in Bayern gewählt wird und sich die CSU jetzt mit dem Thema Steuererleichterungen profilieren will. Aber meiner Meinung nach steckt doch mehr dahinter. Die Bayern waren traditionell keineswegs Vorkämpfer für steuerliche Vorteile für Immobilienbesitzer. Im Gegenteil. Sie standen Abschreibungsvergünstigungen ausgesprochen negativ gegenüber.

Dass jetzt Forderungen nach einer Verdoppelung der Abschreibung für neu errichtete Wohnimmobilien erhoben werden, hängt damit zusammen, dass gerade in Städten wie München ein extremer Wohnungsmangel herrscht. Auf Wohnungsmangel kann die Politik nur mit drei möglichen Maßnahmen reagieren:

  1. Durch eine Liberalisierung des Mietrechtes. Das will – außer der FDP – leider keine Partei in Deutschland. Zuletzt will das die CSU, die traditionell eher auf der Seite des Mieterbundes steht.
  2. Durch direkte Förderungen. Diese Lösung wird von vielen Sozialdemokraten und Grünen favorisiert, da sie „egalitärer“ ist als Steuervorteile. Von direkten Förderungen profitieren alle gleichermaßen, von Steuervorteilen profitieren naturgemäß diejenigen am stärksten, die am meisten Steuern zahlen. Und das sind die „Besserverdienenden“, also jene, denen man in Deutschland gar nichts gönnt. Der Nachteil direkter Förderungen: Im Vergleich zu Steuervorteilen bringen sie in der Praxis wenig, der Anreiz ist zu gering.
  3. Durch Steuervorteile, also beispielsweise durch erhöhte Abschreibungen: Dieser Weg ist sehr effektiv. In der Vergangenheit reagierte die Politik deshalb früher oder später stets auf Wohnungsmangel mit steuerlichen Förderungen.

Manches spricht dafür, dass es in den nächsten Jahren zu einem Paradigmenwechsel kommen könnte und sukzessive wieder Steuervorteile eingeführt werden, weil dies – neben der politisch leider nicht durchsetzbaren Liberalisierung des Mietrechtes – der einzige Weg ist, dem Wohnungsmangel wirksam zu begegnen.

Was die Förderung von Klimaschutz-Investments – wie etwa Wärmedämmung etc. – anlangt, so wäre eine Änderung des Steuerrechtes in dreierlei Hinsicht notwendig: Erstens müsste die Regelung zum anschaffungsnahen Aufwand in § 6 Abs. 1 EStG dahingehend geändert werden, dass Klimaschutz-Investitionen stets auch dann als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand bewertet würden, wenn durch sie eine wesentliche Verbesserung des Gebäudes stattfindet bzw. auch dann, wenn sie in den ersten drei Jahren nach Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden. Das heißt: Unabhängig davon, wann solche Investitionen erfolgen und ob sie normalerweise als nachträglicher Herstellungsaufwand qualifiziert würden, müssten die begünstigten Klimaschutz-Investments (Wärmedämmung etc.) stets als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand gelten. Zweitens müsste geregelt werden, dass jener Teil der Anschaffungskosten, der auf begünstigte Investitionen entfällt, die der Verkäufer vorgenommen hat, vom Erwerber als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden kann. Eine Analogie: Beim Fördergebietsgesetz und bei §7i EStG konnten bzw. können jene Teile der Anschaffungskosten, die auf begünstigte Sanierungsmaßnahmen des Verkäufers entfallen, vom Erwerber immerhin erhöht abgeschrieben werden. Damit würden Bauträger-Modelle ermöglicht. Schließlich müsste, damit auch größere Wohnanlagen entsprechend saniert werden können, beim § 15b EStG eine Bereichsausnahme erfolgen, wonach „Klimaschutz-Sanierungsfonds“ von der Verlustausgleichsbeschränkung ausgenommen sind. Damit würden gigantische Investitionen im Immobilienbestand angeregt.

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.

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