„Demographische Gewinner-Regionen“

Erschienen am 2. Juli 2012

Wollen Sie wissen, was ich nicht mehr hören kann? Neben dem abgeleierten Wort „Nachhaltigkeit“, dem man sich nirgendwo mehr entziehen kann, ist es der Satz: „Wir investieren in den demografischen Gewinner-Regionen“. Klingt erst einmal plausibel. Denn wer möchte schon in Verlierer-Regionen investieren?

Der Satz, man investiere in demographischen Gewinner-Regionen beruhigt alle einfachen Gemüter, die glauben, allein damit seien sie schon auf der Gewinnerseite, weil sie sich auf diese Weise ja clever dem allgemeinen demografischen Trend entzogen hätten. Und da man im Übrigen das tut, was alle anderen tun, verleiht einem das eine vermeintliche Sicherheit. Denn wenn es schief gehen sollte, kann man sich ja darauf berufen, alle anderen hätten es auch getan.

Wenn jedoch jeder die gleiche Strategie verfolgt, dann führt das logischerweise allein schon deshalb zu steigenden Preisen. Die demographische Gewinnereigenschaft ist, wie nicht anders zu erwarten und wie jetzt durch oben zitierte Studie belegt, bereits in den Preisen eskomptiert. Und vielfach ist sie nicht nur in den Preisen eskomptiert, sondern die Preise schießen gerade dort über das vernünftige Maß hinaus.

Ich meine: Man kann überall gut investieren, wenn der Preis stimmt. Und man kann überall falsch investieren, wenn man zuviel bezahlt. Es gibt nur wenige Investoren, so wie etwa Rolf Elgeti von der TAG, das Unternehmen d.i.i. oder jetzt die Estavis, die gegen den Strom schwimmen und die nicht dort investieren wollen, wo alle anderen sowieso schon sind. Die Chancen, hier auf günstige Kaufgelegenheiten zu stoßen, sind größer, als wenn man sich nur dort bewegt, wo alle bereits schon sind.

Es ist wie bei einem Aktieninvestment: Alle Argumente für ein Unternehmen mögen überzeugen, aber wenn alle das genauso sehen, dann sind eben diese Argumente im Preis der Aktie eskomptiert – oder sie ist gar zu teuer. Deshalb bin ich grundsätzlich skeptisch bei vermeintlich klugen Investitionsweisheiten, die man an jeder Ecke hört.

Meine besten Investments, nämlich in Berliner Wohnungen und in Gold, habe ich vor 8-10 Jahren getätigt, als die meisten Anleger diese beiden Ideen für ziemlich blöd gehalten haben. Damals konnte ich sicher sein, dass all die guten Argumente, die ich für diese Investments hatte, nicht im Preis eskomptiert waren. Zuletzt habe ich übrigens in einen geschlossenen US-Immobilienfonds investiert – auch eine Idee, über die hoffentlich Viele mit dem Kopf schütteln werden. Nebenbei bemerkt, handelt es sich hier übrigens tatsächlich um eine ausgesprochene „demographische Gewinnerregion“…

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.

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