Einstieg zum Ausstieg?

Erschienen am 2. Juli 2007

Sind die Pläne der Finanzinvestoren nicht aufgegangen, wie es jetzt in den Kommentaren zum geplanten Verkauf der Baubecon heißt? Eine pauschale Antwort ist nicht möglich. Für Fortress war der Börsengang der Gagfah ein riesiger Erfolg, auch wenn der Kurs inzwischen verständlicherweise unter den Ausgabepreis gerutscht ist (aber immer noch deutlich über dem NAV liegt). Der Exit über die Börse ist den anderen Investoren nunmehr sehr wahrscheinlich versperrt: „Wer zu spät kommt, den bestraft der Kapitalmarkt.“ Die jahrelange Hausse der Immobilien-Aktien ist zunächst einmal vorüber und durch die Ausklammerung von Wohnungen im G-REIT-Gesetz ist auch der „REIT-Exit“ nicht möglich.

Das Geschäftsmodell beim Erwerb der Wohnungen war einfach: Man wollte große Bestände erwerben und dann kleinteilig an Mieter, Eigennutzer und Kapitalanleger verkaufen. Diese Strategie hatte z.B. bei der Deutschen Annington (Eisenbahnerwohnungen) hervorragend funktioniert. Doch man ist dieser Linie nicht treu geblieben. Zu verführerisch schien es, statt des harten und nur langfristig zu betreibenden Privatisierungsgeschäftes durch kurzfristige Maßnahmen (Optimierung der Finanzierungsstruktur, Aufwertungen der Bestände) Ergebnisse zu erzielen. Angesichts steigender Zinsen sind diese Möglichkeiten jedoch inzwischen erschöpft und außerdem sind die Bestände in der Bilanz inzwischen teilweise auf Werte hoch geschrieben, die eine lukrative Privatisierung mit den ursprünglich erhofften Margen erschweren.

Dass sich das Privatisierungsgeschäft als schwieriger erwies, lag nicht am mangelnden Interesse der Mieter, Selbstnutzer und Anleger, sondern daran, dass man aus Kostengründen auf einen externen, professionellen Vertrieb verzichtete. Schließlich gibt es ja viele Mitarbeiter in den erworbenen Gesellschaften, die man nolens volens hatte übernehmen müssen und für die man eigentlich keine weitere Verwendung hatte. Diese wurden nun zum Aufbau einen internen Vertriebes für die Privatisierung eingesetzt. Diese Strategie ist inzwischen eindeutig gescheitert.

Enttäuscht sind die Investoren, weil ihre Erwartungen mit Blick auf Mietsteigerungen und Privatisierungserlöse teilweise überzogen waren. Während die Ausgaben – z.B. für Instandhaltungsmaßnahmen bei Neuvermietung, für Zinszahlungen und für vertriebsvorbereitende Investitionen zur Mieterprivatisierung – unterschätzt wurden, hat man die Einnahmen – z.B. aus Mietsteigerungen und Privatisierungserlösen – teilweise zu hoch angesetzt. Gerüchteweise hört man, dass einige Investoren schon darüber nachdenken, die Wohnungsbestände nunmehr auf Basis von Fremdwährungen (Schweizer Franken oder Yen) zu finanzieren, was jedoch das Risiko erheblich erhöhen würde. Ehrlicher wäre es, die Businesspläne zu korrigieren und die Renditeerwartungen zurückzuschrauben.

Der Wohnungs-Investmentmarkt in Deutschland bleibt nach wie vor interessant – auch wenn es vielleicht nicht möglich sein wird, zweistellige Renditeerwartungen zu erfüllen.

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.

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