Licht und Schatten bei geschlossenen Fonds

Erschienen am 1. März 2010

Über den Erfolg eines Investments kann man letztlich nur dann urteilen, wenn es beendet ist. Dies trifft natürlich auch für geschlossene Fonds zu. Deshalb ist eine Analyse von 454 aufgelösten Fonds sehr verdienstvoll und hochinteressant.

Weiterführende Analysen sollten aus meiner Sicht auch einmal untersuchen, wie hoch der Prozentsatz der aufgelösten Fonds ist. Dieser Anteil dürfte bei US-Fonds und Hollandfonds sehr hoch sein, denn viele Initiatoren haben die Boomphase an den Immobilienmärkten im Sinne der Anleger genutzt und einen Großteil der Fonds aufgelöst. Erinnert sei hier an Jamestown, US-Treuhand, Wölbern, MPC und andere.

In der Fondsmedia-Analyse sind US- und Hollandfonds naturgemäß stark übergewichtet, da eben nur aufgelöste Fonds betrachtet werden können. Für den Gesamtmarkt können die Ergebnisse jedoch nicht repräsentativ sein. Denn etwa 70% aller in der Vergangenheit aufgelegten geschlossenen Fonds sind solche mit deutschen Immobilien (vgl. Feri Gesamtmarktstudie, Zahlen über das kumulierte Platzierungsvolumen, Kap. 10, S.39). Dagegen sind laut Feri-Statistik etwa zwei Drittel aller aufgelösten Fonds Auslandsfonds, vorwiegend solche mit US- und Hollandimmobilien (vgl. ebenda, Kap.2, S.65). Deshalb ist auch das Gesamtergebnis von Fondsmedia, wonach geschlossene Fonds im Schnitt einen Vermögenszuwachs von 5,6% p.a. gebracht hätten, nur von sehr eingeschränkter Aussagekraft. Denn aufgelöst wurden überproportional viele gut laufende US- und Hollandfonds, wodurch dieses Ergebnis zustande kommt.

Wie die Fondsmedia-Analyse zeigt, waren die Ergebnisse bei den aufgelösten Fonds ordentlich (bei Hollandfonds) oder hervorragend (bei US-Fonds). Deshalb bin ich auch sicher, dass sich die Sparte der US-Fonds, die im vergangenen Jahr sehr unter den Nachrichten über die US-Immobilienkrise und unter dem mangelnden Angebot gelitten hat, erholen und die Marktanteile in den nächsten Jahren wieder deutlich ausbauen wird. Schließlich treffen die Anleger ihre Entscheidungen oftmals vor dem Hintergrund der Erfahrungen, die sie in der Vergangenheit gemacht haben.

Dagegen ist ein Großteil der deutschen Fonds immer noch nicht aufgelöst, weil die Initiatoren weiter an der Verwaltung der Fonds verdienen wollen oder weil die Fonds nur schwer aufzulösen sind, wenn etwa die Darlehensvaluta höher sind als der Immobilienwert. Das Bild bei den Deutschlandfonds ist deprimierend – und es ist in Wahrheit noch sehr viel deprimierender als es die oben zitierte Zahl eines Vermögenszuwachses von nur 2% p.a. zeigt: Fondsmedia weist darauf hin, dass hier nur solche Fonds analysiert werden konnten, bei denen eine Leistungsbilanz vorliegt. Die meisten Initiatoren, die in den 80er und 90er Jahren geschlossene Fonds aufgelegt haben, legen jedoch keine Leistungsbilanz vor. Entweder sind sie insolvent und existieren längst nicht mehr (Banghard, Dr. Görlich, Dr. Hanne, Falk, WGS, HAT) oder es gibt die Gesellschaften zwar noch formal, aber sie sind scheintot und längst nicht mehr aktiv (IBV, KC, Ärztetreuhand, KapHag usw.) oder sie existieren zwar noch, geben jedoch trotzdem keine Leistungsbilanzen heraus (Fundus, Doblinger usw.). Nur eine kleine Minderheit derjenigen Initiatoren, die in den 80er und 90er Jahren Deutschland-Immobilienfonds aufgelegt haben, legt heute eine Leistungsbilanz vor. Und selbst bei dieser kleinen Minderheit ist der Anteil der aufgelösten Fonds wiederum nur eine Minderheit.

Viele Fonds aus dem sozialen Wohnungsbau Berlin und Sonder-AfA-Ost-Fonds weisen sogar negative Vermögenswerte aus. Da ist der Hinweis, dass die Anleger damals Steuern gespart haben, ein schwacher Trost. Manche Initiatoren rechnen die Ergebnisse schön, so nach dem Motto: Du hast 100.000 investiert, bei einer Verlustzuweisung von 100% hast Du 50.000 Steuererstattung zurückerhalten und dann hat der Fonds auch noch 15 Jahre lang 3% ausgeschüttet, also hast Du Dein eingesetztes Eigenkapital fast zurück und der Fonds war doch in Ordnung. Das ist natürlich eine Milchmädchenrechnung mit der man nur sehr simple Gemüter beeindrucken kann.

Die Fonds, von denen hier die Rede ist, sind in die Gesamtrechnung, die zu einem Vermögenszuwachs p.a. von 2% für Deutschlandfonds kommt, gar nicht eingerechnet, weil diese Fonds erstens in den meisten Fällen noch gar nicht aufgelöst wurden und weil sie zweitens selbst dann, wenn sie aufgelöst wurden, nicht in die Berechnung eingehen konnten, weil die Initiatoren keine Leistungsbilanz vorlegen und somit keine Daten verfügbar sind. Tatsächlich dürfte also der Vermögenszuwachs nicht bei 2% p.a. liegen (was angesichts des Risikos und der eingeschränkten Liquidität einer unternehmerischen Beteiligung schon sehr unbefriedigend wäre), sondern die Anleger haben im Schnitt mit diesen Fonds massive Verluste gemacht. Das liegt einmal natürlich daran, dass sich der Markt nicht entsprechend entwickelte (etwa in den neuen Bundesländern) oder dass die Anschlussförderung in Berlin ausblieb. Zum anderen hatten die Anleger bei Fonds, bei welchen nicht selten jeder dritte Euro des Eigenkapitals in die Weichkosten floss, von Anfang an kaum eine Chance, zu verdienen.

Diese vergangenheitsbezogenen Aussagen haben natürlich nur eine eingeschränkte Aussagekraft für die Zukunft – und beanspruchen dies auch ausdrücklich nicht. Unter den marktbeherrschenden Initiatoren ist der Anteil der Seriösen heute viel höher als in den 90er Jahren. In den 90er Jahren dominierten IBV, Banghard, Falk und ähnliche zweifelhafte Initiatoren, heute dominieren seriöse Häuser wie Real.I.S., Hannover Leasing, IVG, Wealth Cap u.a. So ist zu erwarten, dass eine Analyse, die in zehn Jahren durchgeführt wird, für die deutschen Fonds wohl zu einem besseren Ergebnis kommen dürfte.

Die schlechte Erfahrung, die viele Anleger mit Deutschland-Immobilienfonds sammelten, ist einer der Gründe, warum deren Marktanteil an den geschlossenen Fonds, der vor zehn Jahren noch bei über 60% lag, bis 2008 kontinuierlich auf nur noch knapp 10% zurückging. Dieser scheinbar unaufhaltsame Trend bei den Deutschland-Immobilienfonds wurde jedoch im vergangenen Jahr gestoppt und ihr Marktanteil stieg wieder auf 17,4%. Die negativen Erfahrungen der Vergangenheit verblassen, und dies ist auch gut so, denn es gibt dem geschlossenen Fonds mit deutschen Immobilien eine neue Chance.

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.

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