Volatilität am Immobilienmarkt

Erschienen am 31. Mai 2010

An den Aktienmärkten beobachten wir derzeit eine hohe Volatilität. Aber wer mit Immobilieninvestitionen jene geradlinigen Renditen verbindet, die wir in der Vergangenheit etwa in Deutschland bei den offenen Immobilienfonds kannten, wird ebenfalls enttäuscht. Befragungen bei institutionellen und privaten Investoren ergeben immer wieder, dass die vermeintlich geringe Volatilität von Immobilien-Investments ein zentrales Motiv für Investitionen in diese Assetklasse ist.

Insofern es deutsche Wohn- und Einzelhandelsimmobilien betrifft, wird diese Erwartung auch weitgehend erfüllt. Im Bürosegment sieht es schon anders aus. Aber die deutschen Investoren, die seit zehn Jahren überwiegend im Ausland investiert haben, werden lernen müssen, dass die Gleichsetzung von „Immobilien“ und „Stabilität“ so nicht richtig ist.

Sowohl die offenen wie auch die geschlossenen Fonds haben seit vielen Jahren überwiegend im Ausland investiert. In wenigen Jahren stieg die Auslandsquote offener Immobilienfonds von etwa 30 Prozent auf über 70 Prozent. Geschlossene Fonds investieren schon seit vielen Jahren mehr im Ausland als im Inland. Märkte, die auch aus steuerlichen Gründen besonders attraktiv waren – insbesondere die USA und Großbritannien – haben sich dabei als besonders volatil erwiesen. Negative Renditen von minus 17% (USA 2009) oder minus 22% (Großbritannien 2008) hatten die Anleger wohl nicht erwartet. Dabei täuschen diese Zahlen natürlich, weil hier der Leverage und die Währungseffekte nicht mit berücksichtigt sind: Selbst wenn die Investitionen konservativ, also mit nur 50% Fremdkapital, finanziert waren, dann bedeutet dies, dass über ein Drittel oder sogar fast die Hälfte des Eigenkapitals verloren ist. Wenn negative Währungseffekte hinzutreten und höher fremdfinanziert wurde, was gerade bei den USA und Großbritannien in diesen Jahren der Fall war, dann dürfte nicht selten das Eigenkapital ganz weg sein.

Dies ist die eine Seite der Medaille. Die andere Seite ist natürlich: Märkte mit höherer Volatilität eröffnen auch höhere Chancen für Investoren. Dort, wo zweistellige Verluste möglich sind, sind eben auch leicht zweistellige Gewinne möglich. Das mag in einer Zeit, wo Investoren hohe Verluste erleiden, ein schwacher Trost sein.

Aber die wichtige Folgerung für Investoren lautet: Die mit deutschen Wohnungen und Einzelhandelsimmobilien gewonnenen Erfahrungen, dass die Renditen nicht in den Himmel wachsen, aber auch nicht massiv abstürzen, lassen sich nicht ohne Weiteres auf andere Assetklassen und Länder übertragen.

Die Aussage, Immobilien seien per se stabiler als andere Assetklassen, ist so eben nicht richtig. Das muss keineswegs gegen die Immobilie sprechen. Aber Investoren sollten ihre Investitionen mit realistischen Erwartungshaltungen versehen.

Die Tragödie vieler Anleger liegt darin, dass sie – am Aktienmarkt ebenso wie am Immobilien- oder auch am Schiffsmarkt – pro-zyklisch investieren. Wer, so wie eine Reihe geschlossener Immobilienfonds, am Höhepunkt des Booms in den USA verkauft hat, konnte sich über ausgezeichnete Renditen freuen. Wer dagegen immer dann einsteigt, wenn eine Assetklasse besonders gut gelaufen ist, hat eben das Nachsehen. Der dümmste Grund, eine Aktie zu kaufen, sei der, dass sie bereits gestiegen ist – so hat Warren Buffet einmal formuliert. Leider begehen diese Dummheit nicht nur Aktieninvestoren.

Dr. Rainer Zitelmann

Über den Autor

Rainer Zitelmann ist einer der führenden Immobilienexperten und -netzwerker in Deutschland.

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