Seit Jahren warne ich davor, das Problem zu unterschätzen, dass ein Immobilienanleger durch Fondsbeteiligungen, bei denen Immobilien vor Ablauf von zehn Jahren verkauft werden, zum gewerblichen Grundstückshändler wird. Ich selbst habe mich an geschlossenen Fonds, bei denen das Risiko besteht, dass sie vor Ablauf von zehn Jahren Immobilien verkaufen (dies ist insbesondere bei US-Fonds der Fall) deshalb über eine GmbH beteiligt, auch wenn dies ansonsten steuerlich unvorteilhafter ist. Aber das Risiko, sich „Zählobjekte“ einzufangen und das privat gehaltene Immobilienvermögen gewerblich zu infizieren, ist mir persönlich zu hoch. Ich habe jedoch nicht selten Diskussionen geführt, wo dies als übertriebene Vorsicht angesehen wurde. Angeblich stelle sich das Problem in der Praxis kaum.

Ein aktuelles Urteil des BFH (X R 24/11) bestätigt mich jedoch in meiner Vorsicht. Der eindeutige Leitsatz lautet: „Auch wenn ein Steuerpflichtiger in eigener Person kein einziges Objekt veräußert, kann er allein durch die Zurechnung der Grundstücksverkäufe von Personengesellschaften oder Gemeinschaften einen gewerblichen Grundstückshandel betreiben.“

Der jetzt vom BFH entschiedene Streitfall war dadurch gekennzeichnet, dass die Klägerin in eigener Person keine einzige Immobilie veräußert hat, sondern Grundstücksgeschäfte ausschließlich über eine – unstreitig einen gewerblichen Grundstückshandel betreibende – Mitunternehmerschaft einerseits und eine als solche vermögensverwaltend tätige Grundstücksgesellschaft andererseits durchführte.

Es wird in dem BFH-Urteil zudem ausdrücklich klar gestellt, dass es nichts hilft, wenn ein Anleger darauf hinweist, dass er selbst gegen einen Verkauf der Immobilie gestimmt habe. Obwohl das im entschiedenen Fall gar nicht so war, wird vom BFH ausdrücklich klargestellt, „dass ein Gesellschafter, der einer grundstückshandelnden Gesellschaft beitritt, in der das Mehrheitsprinzip gilt, sich diesem Mehrheitsprinzip damit auch insoweit unterwirft, als er sich nicht mit Erfolg darauf berufen kann, er habe eine Mehrheitsentscheidung der übrigen Gesellschafter nicht mitgetragen“.

Es wird klargestellt, dass der Gesellschafter eines Fonds, welcher gewerblichen Grundstückshandel betreibt, sich damit „Zählobjekte“ zurechnen lassen muss. Dies ist übrigens auch die Auffassung der Finanzverwaltung. Laut einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom März 2004, dessen Brisanz nicht jedem Anleger und auch nicht jedem Steuerberater bewusst ist, gilt folgender Grundsatz: Liegt der anteilige Wert einer vor Ablauf von fünf bzw. zehn Jahren veräußerten Immobilie über 250.000 Euro, dann wird dies als „Zählobjekt“ bewertet. Bei einem Verkauf von mehr als drei Zählobjekten wird der Fondszeichner zum „gewerblichen Grundstückshändler.“

Manchmal wird die irrige Meinung vertreten, bei Fondsbeteiligungen unterhalb der Grenze von 250.000 Euro sei das unkritisch. Das ist jedoch ein Irrtum. Nehmen wir an, die Fondsimmobilie ist zu 60 Prozent fremdfinanziert und zu 40 Prozent mit Eigenkapital finanziert. Dann zählt der Verkauf einer Immobilie als schädliches „Zählobjekt“ im Sinne des gewerblichen Grundstückshandels bereits bei einer Zeichnungssumme von 100.000 Euro.

Hat der Anleger vorher beispielsweise bereits drei Eigentumswohnungen verkauft, die er nicht mindestens zehn Jahre lang besessen hat, wird er durch den Verkauf der Fondsimmobilie zum „gewerblichen Grundstückshändler“. Das heißt nicht nur, dass er zusätzlich Gewerbesteuer zahlen muss, sondern auch, dass er dann bei all seinen verkauften Immobilien die Veräußerungsgewinne versteuern muss. Das gilt auch, wenn er sich hintereinander an mehreren solcher Kurzläufer-Fonds beteiligt hat, die Immobilien verkaufen.

Bei Fondszeichnern, die sich mit 10.000 oder auch 50.000 Euro beteiligen, ist all das kein Thema. Aber bei „Private Placements“ und bei Fonds mit hohen Mindestzeichnungssummen kann es durchaus zur Steuerfalle werden. Das aktuelle Urteil des BFH bestätigt dies.